Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Содержание

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Как показывают исследования социологов, около 70% россиян заинтересованы в том, чтобы приобрести новое жильё, однако для большинства из них финансовая сторона дела представляется неразрешимой проблемой. Получить ипотечную ссуду и обеспечить её погашение под силу далеко не всем. Именно по этой причине в последнее время всё большее значение приобретает жилищный кооператив как единственный путь приобретения жилья.

Что это такое

Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим по возможности чёткое определение того, что несёт в себе само понятие “жилищный кооператив”. Согласно существующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которого является обеспечение всех его членов недвижимостью в жилых домах, возводимых на собственные средства.

Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса России. Членами кооператива могут быт как отдельные граждане, достигшие шестнадцати лет (физические лица), так и организации (юридические лица). Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти человек, желающих в него вступить. Следует заметить, что она не связана с серьёзными процедурными сложностями.

Управление жилищным кооперативом регламентируется Жилищным кодексом РФ. Согласно этому документу, оно осуществляется: общим собранием членов кооператива, его правлением, ревизионной комиссией и рядом исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.

Виды жилищных кооперативов

По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.

Беспроцентный долг вместо ипотеки

Возникает естественный вопрос: “Каким образом выплачивается сумма, недостающая после внесения первоначального взноса, ведь она может быть весьма велика?” Вот в этом заключается особенность, которой обладает жилищный накопительный кооператив. Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечной ссуды, а в качестве беспроцентного долга, выдаваемого на определённый срок. До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а лишь внесённый им пай, который он может по своему усмотрению продать, передать по дарственной или завещать.

Особенности выплаты долга

Добавив недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую оформляет как свою собственность до тех пор, пока пайщик полностью не погасит всю сумму долга. До этого времени он имеет право вселиться, но жильё ему передаётся лишь в пользование, а не во владение. По заранее согласованному графику член кооператива обязан производить выплаты по предоставленному ему кооперативом займу, и как только он будет погашен, новый владелец получает право переоформить её в свою собственность.

В случае прекращения платежей до полного погашения долга, пайщик автоматически выходит из состава кооператива, который возвращает ему ранее выплаченный им пай. В этом случае он обязан освободить занимаемое им помещение в течение двух месяцев со дня прекращения своего членства. Если же по какой-либо причине кооператив ликвидируется, то срок отсчитывается со дня подписания протокола.

Установление порядка очерёдности покупки квартир

Немаловажным вопросом является и порядок приобретения кооперативом тех или иных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива, или предусматривается его уставом. В любом случае определяющими факторами могут служить: объём внесённого пая, а также срок, в течение которого была внесена часть общего взноса, дающая кооперативу право на покупку или строительство жилья. Согласно существующей практике, при равных условиях приоритет имеет тот пайщик, которому осталось меньше времени до завершения уплаты паевого взноса, а если и таких членов несколько, то учитывается срок пребывания в кооперативе.

Возможные неприятности

Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-накопительных кооперативов, именно они стали основой создания множества финансовых пирамид. В результате появилось большое количество обманутых дольщиков. Это говорит о том, что, принимая решение о вступлении в такой кооператив, следует тщательно изучить его документацию и убедиться в том, что на рынке недвижимости он пользуется хорошей репутацией.

Достоинства ЖК

Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет как свои плюсы, так и минусы. Говоря о наиболее значимых достоинствах, следует отметить, что приобретённое с помощью кооператива жильё в конечном итоге оказывается почти вдвое дешевле, чем купленное по ипотечной ссуде.

Способствует этому, прежде всего, то, что общая касса кооператива обходится без финансов, предоставляемых кредитными организациями, устанавливающими достаточно высокие проценты. Сравнительно низкая себестоимость жилья объясняется также и тем, что оно строится или приобретается готовое, без участия посредников.

К плюсам относится и лёгкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечной ссуды, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе и удостоверяющих платежеспособность. Как правило, речь идёт лишь о паспорте и трудовой книжке. Логика простая: недобросовестный член ЖК, потеряв всё, неизбежно отсеется.

Недостатки ЖК

Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет и определённые минусы. К ним, прежде всего, относится довольно значительная сумма вступительного взноса. Она может составлять 2-6% от общей стоимости будущей квартиры. Причём следует учесть, что она не входит в общую сумму накопления и не возвращается, если член кооператива желает из него выйти. Кроме того, практика показывает, что срок накопления обычно составляет не менее двух лет, и даже если пайщик сразу вносит всю сумму, он не может занять своё жильё.

Для большей объективности оценки достоинств и недостатков ЖНК следует учесть, что при получении ипотечной ссуды клиент банка сразу становится владельцем квартиры, с той лишь оговоркой, что до полного погашения ссуды она остаётся в залоге у банка. В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее отыскать пути урегулирования ситуации, чем по суду изымать у клиента его недвижимость. Совершенно иная картина в кооперативе. Тут, согласно уставу, жильё, вплоть до полного погашения его стоимости, не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.

ЖНК – популярная форма покупки жилья

Из отчётов федеральной службы по финансовым рынкам видно, что в настоящее время в России действуют девяносто шесть жилищно-накопительных кооперативов. Это говорит об их популярности у потенциальных пайщиков. При соблюдении определённых правил членство в них не сопряжено с большим риском. Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать жилищный кооператив, так как виной разного рода неприятностей бывает их необдуманный выбор, а не сама схема функционирования этих структур.

Что такое жилищный кооператив?

В советские времена строительство жилищных кооперативов было очень актуально.

Сейчас такие кооперативы вытесняются дольщиками, но всё же существуют.

Далее расскажем о том, что из себя представляют жилищные кооперативы и как стать участником этих объединений.

Жилищный кооператив: что это и как работает?

Жилищный кооператив – это объединение людей, сформировавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем членам объединения.

Для вступления в кооператив необходимо внесение членских взносов, деньги из которых расходуются на жилплощадь.

Закон о жилищных кооперативах

Правила функционирования ЖК представлены в 2 основных нормативных актах:

  • Ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
  • Гражданский кодекс РФ – раздел о юрлицах.

Ключевым документом, регулирующим деятельность и возможности ЖК, является устав. В этом документе прописывается всё, что связано с функционированием ЖК, а именно:

  • сумма вступительных взносов;
  • условия вступления и выхода из организации;
  • порядок ведения, протоколирования собраний и пр.

Высший управленческий орган кооператива — общее собрание, на котором выбирается и назначается председатель, несущий ответственность за финансово-хозяйственную часть. Члены собрания вправе сменить председателя в случае выявления серьёзных причин для этого.

ЖК могут создать не менее 5 человек, а общее количество членов не может быть больше мест, чем имеется в кооперативном доме.

Законодательство РФ не описывает все нюансы структуры ЖК. Это остаётся на усмотрение членов сообщества. Но закон обязывает вести протоколы, где должны быть отражены все важные события ЖК со дня основания.

Читайте также:  Прямые налоги в РФ. Налоги прямые и косвенные. К прямым налогам относятся

Виды кооперативов

Сегодня существует 3 типа жилищных кооперативов:

  • Товарищество собственников жилья;
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  • Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Все эти кооперативы имеют ряд структурных и уставных отличий. О первом виде говорилось выше, поэтому далее рассмотрим 2 других, более актуальных на данный момент.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие ЖСК от ТСЖ заключается в том, чтобы жильё построить, а не приобрести. Такие объединения организовывают строительство многоэтажных домов.

ЖСК создаётся следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей.
  2. Утверждается устав строительного кооператива.
  3. Производятся выплаты в пользу государства (2000 руб.).
  4. Кооператив регистрируется в качестве юрлица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, регулирующим функционирование ЖСК, также является устав.

Плюсы и минусы ЖСК

У ЖСК имеется ряд преимуществ:

  • Для основания ЖСК не требуется уставной капитал.
  • Участники не обязаны трудиться в кооперативе, возводя дом самостоятельно.
  • Размер взноса определяется из потребностей кооператива на основе сметы на строительные материалы, расходов на оплату труда строителей и других затрат.
  • Минимальные переплаты по жилью (из-за отсутствия заёмного процента).
  • Не ограничивается минимальное количество участников ЖСК, а это значит, что даже небольшая группа людей может основать кооператив, выбрав любой проект застройки, например, дом в 2-3 этажа по типу коттеджа и несколько многоэтажных зданий.
  • Бесспорное преимущество ЖСК заключается в том, что эту организацию могут создать люди с ограниченными возможностями. Для таких участников государство на уровне местной администрации выделяет ряд льгот, таких как:

    • безвозмездное выделение земли под постройку многоэтажного дома;
    • бесплатный проект жилья;
    • помощь в подключении дома к городской инфраструктуре.

    Однако тут надо учитывать один нюанс: данное сообщество вправе построить дом исключительно эконом-класса.

    Минусы и трудности в ЖСК:

  • Необходимо заключать договор с застройщиками, вести учёт строительства, поддерживать ежегодный баланс средств и пр.
  • Нужна слаженность действий и быстрое разрешение спорных ситуаций и возникших проблем: например, участники могут несвоевременно вносить средства и т.д.
  • Приватизировать кооперативную квартиру можно только после полной выплаты её стоимости.
  • При регистрации ЖСК необходимо предоставить документы и сведения о всех учредителях, а также лицах, действующих без доверенности от имени юрлица (председателе, членах правления и т. д.).
  • Обратите внимание! Несколько мелких кооперативов вправе объединяться в один крупный под общим управлением.

    Как вступить в жилищный кооператив?

    Если вы приняли решение вступить в жилищно-строительный кооператив, то первым делом следует обратиться к председателю ЖСК с письменным заявлением, содержащим просьбу о вступлении в кооператив. Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

    При одобрении вам нужно будет уплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается на этом собрании. После приобретения статуса члена жилищного ЖСК у вас появляются определённые права и обязанности.

    К примеру, у вас есть право голоса на всех собраниях. Ваш голос должен быть учтён и зафиксирован в протоколе. Кроме того, вы можете сами быть избранным в члены правления ЖСК, чтобы вести контроль за деятельностью кооператива.

    Если в рамках кооператива проводится коммерческая деятельность, то по закону вы вправе претендовать на часть прибыли от этой деятельности. Данная мера прописана в уставе кооператива.

    После полной выплаты всех взносов вы будете признаны полноценным собственником пая. Но если первоначальный взнос не будет внесён, то дольщика принудят освободить квартиру на основании решения общего собрания.

    Ст. 111 ЖК РФ определяет перечень лиц, которые могут стать членами ЖСК. В перечень входят граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.

    Преимущественным правом на вступление в ЖСК (при содействии государства) обладают:

    • малоимущие граждане;
    • лица, признанные нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ).

    Членство лица в ЖСК прекращается в случае:

    • выхода пайщика из кооператива;
    • исключения участника по решению собрания (за невыполнение обязанностей);
    • ликвидации юрлица;
    • ликвидации кооператива;
    • смерти члена ЖСК.

    В случае смерти члена ЖСК, его наследник имеет право вступления в кооператив. Если же участник был исключен, то в срок не позднее 2 месяцев ему выплачивается весь пай, который он внёс в кооператив.

    Риски участия в кооперативе

    Практика функционирования кооперативов показывает, что участники таких объединений подвержены таким рискам, как:

    • несвоевременная оплата кооперативных взносов;
    • увеличение сроков строительства дома;
    • проблемы с подрядчиками;
    • массовый выход участников из кооператива.

    Эти риски должны учитываться учредителями кооператива, чтобы избежать банкротства ЖСК.

    Жилищно-накопительный кооператив ЖНК

    Отличие данного объединения от остальных в том, что участники сообщества накапливают средства не на строительство, а на покупку жилья посредством паевых взносов, причём квартиры приобретаются в совершенно разных местах.

    Участие в ЖНК – довольно рискованное дело, так как за подобным кооперативом часто скрываются мошенники.

    Что можно порекомендовать тем, кто решился стать членом ЖНК? Во-первых, наблюдать за деятельностью кооператива: политика организации должна быть прозрачной и открытой, лояльной по отношению ко всем пайщикам.

    Во-вторых, деятельность союза должна осуществляться исключительно на основе законов РФ. Важно, чтобы кооператив сотрудничал с крупными и проверенными банками, а все вопросы решались общим собранием.

    Преимущества ЖНК:

  • Отсутствие строительных рисков и приобретение уже готового жилья.
  • Внесение единовременного вступительного взноса (в виде процентов за заём) и паевого (ежемесячные выплаты в счёт стоимости жилья).
  • Широкий, ничем не ограниченный выбор жилья (новостройки, вторичное, коммерческое жильё).
  • ЖНК не ликвидируется, даже если в нём останется всего 1 участник.
  • Минусы ЖНК:

    • Внушительный первый взнос (35% от стоимости квартиры), который накапливается в течение 2 лет.
    • Проживание в квартире ЖНК возможно после выплаты половины стоимости жилья.
    • В права собственника участник вступает при полной выплате суммы: до этого жилплощадь остаётся во владении ЖНК.

    Жилищно-накопительный кооператив – прекрасная альтернатива ипотеке. Переплаты за квартиры, оформленные в ипотеку на длительный период, огромны. Если же квартира продаётся в рассрочку через жилищный кооператив, то участник переплачивает в разы меньше.

    Как купить квартиру через жилищный кооператив?

    Деятельность ЖНК регулируется ФЗ №-215 «О жилищных кооперативах». Чтобы вступить сюда, достаточно паспорта.

    Устав кооператива не требует от участника незапятнанной кредитной истории, официального заработка и большого пакета документов. Главное — вносить ежемесячно паевые взносы, размер которых определяется заранее.

    Кооператив распоряжается всеми накоплениями пайщиков. Когда более 50% стоимости квартиры будет оплачена, участник получает из общей кассы средства на покупку своего жилья. Оставшаяся часть стоимости жилья оплачивается им в течение 10-15 лет.

    Несмотря на все риски, ЖНК достаточно надёжны, так как контроль над соблюдением порядка осуществляется ЦБ РФ. К тому же ставка в 2 раза ниже, чем по ипотеке, правда это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации.

    В отдельных деталях накопительный кооператив выигрывает не только перед оформлением ипотеки, но и перед ЖСК, так как нет риска, связанного с «недостроем». Пайщики ЖНК имеют дело только с готовой недвижимостью.

    Существует несколько вариантов приобретения жилья для решения жилищного вопроса. Одним из возможных вариантов является вступление в жилищный кооператив.

    Если подойти к выбору вида ЖК с пониманием своих возможностей, с реальной оценкой степени риска, то можно подобрать наилучший вариант, результатом участия в котором станет полученная в собственность квартира.

    Что собой представляет жилищный накопительный кооператив и в чем особенности его функционирования?

    Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

    • 8 (800) 600-36-17 – Регионы
    • +7 (499) 110-33-98 –Москва
    • +7 (812) 407-22-74 –Санкт-Петербург

    Какими правовыми нормами регулируется

    Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

    При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

    Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.

    Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:

    1. Гражданским кодексом.
    2. Жилищным кодексом.
    3. ФЗ-215 от 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах».
    4. Прочими законами о потребительских кооперативах.
    5. Уставом кооператива.

    Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:

    1. Устав.
    2. Сведения о количестве участников.
    3. Данные о размере паевого фонда.
    4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

    Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

    Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

    1. Наименование кооператива.
    2. Место его нахождения.
    3. Сведения о членах данного кооператива.
    4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
    5. Сведения о филиалах и представительствах.
    6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
    7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
    8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

    Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

    Виды жилищных кооперативов

    Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

    Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

    Читайте также:  Творческая деятельность – это что такое? Определение

    Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

    Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

    Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

    Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

    1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
    2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
    3. Приобретать жилые помещения.
    4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

    Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

    Права и обязанности членов

    Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

    Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

    1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
    2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
    3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
    4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

    Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

    Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

    1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
    2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
    3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

    Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

    Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

    Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

    1. Минимальный период внесения паевых взносов.
    2. Максимальный период внесения взносов.
    3. Размеры взносов или способ определения размеров.
    4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
    5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
    6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
    7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

    Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

    Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

    Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

    Помимо контроля за деятельностью ЖНК и возможности влияния на его решения, участники имеют следующие права:

    1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
    2. Выбирать форму участия в кооперативе.
    3. Получить в пользование жилое помещение.
    4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
    5. Завещать пай.
    6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
    7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

    Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

    1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
    2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
    3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

    Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

    1. При добровольном выходе из числа участников.
    2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
    3. При передаче пая третьему лицу.
    4. При смерти участника.
    5. При обращении взыскания на пай.
    6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
    7. При ликвидации кооператива.

    Плюсы и минусы ЖНК

    Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

    1. Необходимость минимального первоначального взноса.
    2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
    3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
    4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

    В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

    • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
    • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
    • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
    • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

    Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы. Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст. 32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

    Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

    1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
    2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
    3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
    4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
    5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

    Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

    Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико. Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

    Жилищные кооперативы: понятие, виды, особенности

    Жилищная кооперация – добровольное объединение граждан для совместного участия собственными средствами в строительстве жилья.

    В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:

    • 1. Жилищный. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
    • 2. Жилищно-строительный. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

    Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, а также правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами. Жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. К числу общих черт относятся:

    • 1) оба вида кооперативов являются потребительскими;
    • 2) как жилищные кооперативы, так и жилищные накопительные кооперативы создаются в виде добровольных объединений граждан на основе членства;
    • 3) цель деятельности обоих видов кооперативов – удовлетворение потребности в жилье их членов, а также управление жилыми помещениями в кооперативном доме;
    • 4) члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;
    • 5) органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива) выполняют сходно-подобные функции;
    • 6) имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы и соответствует этим целям;
    • 7) государственная регистрация как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;
    • 8) те и другие кооперативы являются юридическими лицами, имеют в собственности обособленное имущество, учитываемое на их самостоятельных балансах, а следовательно могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;
    • 9) как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.

    Наряду с отмеченными общими чертами этим кооперативам присущи и следующие отличия:

    • 1) членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);
    • 2) число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, а накопительного – менее пятидесяти;
    • 3) количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного кооператива не может быть более пяти тысяч человек и т.п.
    Читайте также:  Производство пива как бизнес

    Все иные экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов и отношения по привлечению и использованию денежных средств граждан отличаются существенным своеобразием, что и позволило этим отношениям отпочковаться в относительно самостоятельную группу общественных отношений. Это дало возможность законодателю принять специальный федеральный закон, регулирующий указанные отношения.

    Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об учреждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив.

    Членами жилищного кооператива, с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

    Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдаче паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушения обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

    Устав жилищного кооператива может содержать и другие не противоречащие ЖК РФ, а также другим федеральным законам положения.

    Целью кооперативов, согласно ст. 110 ЖК РФ, является следующее:

    • 1) удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);
    • 2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    То есть жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению указанных целей. Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:

    • 1) члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;
    • 2) члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующих действий:
    • 1) приобретение многоквартирного дома;
    • 2) строительство многоквартирного дома.

    После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

    Что такое жилищный накопительный кооператив? Основные цели, права и обязанности, а также ответственность ЖНК

    Многие люди сталкиваются с жилищным вопросом, желая иметь
    собственный дом или квартиру.

    Чаще всего он заключается в том, что у желающих приобрести
    недвижимость не хватает денег для покупки.

    В таком случае можно стать членом жилищного
    накопительного кооператива.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Жилищный накопительный кооператив – что это такое?

    Жилищным накопительным кооперативом (ЖНК) называется одна из разновидностей потребительского кооператива. В нем сочетаются некоторые особенности деятельности жилищно-строительного кооператива, а также финансового.

    Первые такие организации были открыты в 2005 году, а их деятельность регулируется федеральным законом от 30.12.2004 года №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .

    Основная цель

    На сегодняшний день работает много жилищных накопительных кооперативов, главная цель которых заключается в обеспечении помощи пайщикам в приобретении квартир, частных домов, коттеджей. Весь процесс покупки жилья через ЖНК проводится за счет использования объединения взносов других участников.

    Права и обязанности

    Все жилищные накопительные кооперативы, вне зависимости от количества их пайщиков и периода деятельности, наделяются некоторыми правами, принимающимися во внимание при организации их деятельности:

    1. Привлекать деньги граждан, а также использовать их для покупки жилых помещений.
    2. Привлекать заемные денежные средства в размерах, не превышающих 40% от общей стоимости всей недвижимости, которой владеет ЖНК.
    3. Покупать любые виды жилых помещений, представленных не только на первичном, но и на вторичном рынках недвижимости.
    4. Вкладывать деньги в проекты по строительству жилых помещений (как частных, так и многоквартирных домов).
    5. Принимать участие в проектах по возведению зданий жилого назначения, выступая в них застройщиком либо одним из участников долевого строительства.

    Помимо прав, у руководства данных организаций имеются и обязательства:

    • Количество пайщиков должно находиться в пределах 50-500 человек.
    • Соблюдение норм, установленных действующим законодательством, при привлечении и использовании средств членов.
    • Решение различных вопросов пайщиков, включая определение их очередности на получение жилья.

    Ответственность

    Деятельность кооперативов строго контролируется Центральным банком Российской Федерации, следящим за соблюдением всех требований законов РФ. Кроме того, налоговая служба проверяет все операции, в которых были использованы деньги из взносов пайщиков.

    • Пошаговая инструкция по созданию ЖСК.
    • У кого есть право стать членом ЖСК и кого в него могут принять?
    • Кто такой член жилищно-строительного кооператива?
    • Кем и каким образом ведется учет деятельности ЖСК?
    • Что такое договор ЖСК, кем и когда он заключается?
    • Как происходит покупка квартиры по договору ЖСК и можно ли ее приобрести в ипотеку?
    • Как производятся взносы за квартиру по договору ЖСК и как получить справку о выплаченном пае?
    • Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива, а также как избежать рисков при покупке новостройки по договору с ЖСК?
    • Как правильно оформить право собственности на квартиру в ЖСК?

    Членство

    Для того, чтобы стать членом данной организации, человек должен внести определенную часть денег от стоимости выбранной жилплощади, а также заключить соответствующий договор с кооперативом. Это может сделать любой гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста.

    Помимо прав, участники ЖНК имеют и обязательства, которые заключаются в том, что им необходимо ежемесячно делать перечисление денежных средств в размере, указанном в договоре по предварительно выданному займу.

    Преимущества и недостатки ЖНК

    Жилищный накопительный кооператив привлекает многих людей благодаря тому, что обладает целым рядом преимуществ, которые приносят пайщикам некоторую выгоду. К таким особенностям ЖНК относятся:

    1. Человек вступает в данный кооператив на весьма выгодных для него условиях. Одним из таких является то, что каждый пайщик имеет возможность подобрать для себя индивидуальный график внесения денежных средств, а также отдельно рассчитанный годовой процент на полученные деньги.
    2. Для осуществления деятельности на рынке недвижимости эти кооперативы используют исключительно прозрачные и так называемые «белые» схемы. Благодаря этому каждый желающий может иметь свободный доступ к различным сведениям и документации о проведении каких-либо операций.
    3. Преимущественная часть современных жилищных накопительных кооперативов открывает для своих пайщиков в банках специальные счета, передвижение денежных средств с которых возможно проводить только с целью приобретения объектов недвижимости. Кроме того, контролем расходов паевого фонда организаций занимается налоговая инспекция.
    4. Все пайщики получают полное освобождение от различных регулярных платежей по налогу на недвижимость.
    5. В обязанности руководства ЖНК входит продвижение на административном уровне предложений, предполагающих всевозможную поддержку со стороны государства для молодых семей, желающих приобрести жилье. К тому же, эти организации нередко принимают участие в общественных мероприятиях, способствующих их расширению.
    6. Пайщики получают возможность выбрать для себя объект недвижимости из достаточно большого количества разнообразных вариантов. Ведь ЖНК предлагают участникам:
    • частные жилые дома;
    • квартиры в новых домах;
    • объекты недвижимости, представленные на вторичном рынке;
    • коттеджи;
    • коммерческую недвижимость и многое другое.

    Кроме того, следует отметить, что организации сотрудничают и с земельными участниками.

    Согласно действующему законодательству, руководство ЖНК имеет право официально закрыть либо реорганизовать кооператив только в том случае, если все его члены выйдут из него или же дадут свое согласие на проведение полной реорганизации.

    Однако, помимо многих преимуществ, жилищные накопительные кооперативы имеют и ряд недостатков:

    1. Обязательный первоначальный взнос при получении членства в данной организации составляет достаточно крупную сумму – 35% от полной стоимости жилья. Но, следует отметить, что это на порядок меньше, чем в других подобных организациях, имеющих хорошую репутацию.
    2. Кооперативы постоянно расширяют «границы» своей деятельности. Поэтому каждому пайщику необходимо в индивидуальном порядке решать все аспекты выбора, а также отдельно обсуждать разные особенности.
    3. Любые виды недвижимости до момента осуществления выплаты сумму в полном размере числятся на балансе жилищного накопительного кооператива. Так, например, ипотека жилья предусматривает мгновенный переход квартиры ее новому владельцу сразу же после заключения договора залога с банком.

    Тем не менее, сотрудничество с ЖНК считается более надежным, особенно в тех ситуациях, когда у пайщиков возникают временные проблемы с выплатами регулярных взносов. Ведь в кооперативе в подобных случаях не отбирают недвижимость, как в банке, а предлагают человеку несколько вариантов выхода:

    • продлевают период рассрочки, в результате чего происходит автоматическое уменьшение суммы для ежемесячных взносов;
    • существенное снижение размера ставки по оставшемуся долгу;
    • если пайщик согласится, то ему могут предложить жилье подешевле и с меньшей площадью.

    Жилищный накопительный кооператив – это идеальное решение для людей, которые желают приобрести жилье, но не имеют достаточно средств для «мгновенной» покупки.

    Все расходы контролируются государством и налоговой инспекцией.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Оцените статью
    Добавить комментарий