Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Содержание

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

– низкий порог входа;

– защита от обесценения рубля;

– хороший долгосрочный рост;

– возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) – это форма коллективных (институциональных) инвестиций в строительство и покупку объектов недвижимости с внешним управлением.

ЗПИФ представляет собой имущественный комплекс без образования юридического лица и формируется из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью пайщиков, а все результаты деятельности фонда распределяются среди них пропорционально имеющемуся количеству паев. Управляющая компания, которая распоряжается имуществом фонда в соответствии с инвестиционной декларацией, может осуществлять финансирование строительства объектов недвижимости (такие фонды можно условно назвать «инвестиционными») и приобретение готовых объектов недвижимости для сдачи в аренду («рентные» фонды). Кроме того, прибыль фонда может формироваться за счет других операций на рынке недвижимости (купля-продажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т. д.).

Как работает ЗПИФ

Управляющая компания передает денежные средства ЗПИФ недвижимости застройщику и имеет право по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию получить в активы ЗПИФ недвижимости конкретные квартиры с зарегистрированным титулом собственности. ЗПИФы отличает наличие особого органа управления – общего собрания владельцев инвестиционных паев, принимающего решения по отдельным вопросам деятельности фонда, а также возможность оплаты инвестиционных паев неденежными средствами: имущественными правами на объекты недвижимости, землю и т.д.

Практика формирования разного рода ЗПИФов, которая принята в том числе и в деятельности ГК КОРТРОС, возникла как ответ на необходимость привлечения регулярного финансирования девелоперских проектов в больших объемах, что не удается осуществить только путем продажи прав на будущие квартиры конечным пользователям на ранних этапах строительства.

Прямая зависимость финансирования объекта от работы отдела продаж ставит под угрозу соблюдение сроков (а значит, и технологий) строительства, приводит к нарушениям, когда застройщик пускает средства от продажи одного объекта на достройку другого, заставляет продавать права на квартиры по ценам значительно ниже рыночных – лишь бы не останавливать строительство – тем самым, теряя прибыль.

Коллективные инвестиции в недвижимость ГК КОРТРОС

ГК КОРТРОС обладает обширным портфелем проектов на разных стадиях реализации, в разных регионах и сегментах недвижимости. Диверсификация вложений фондовых активов позволяет сделать управление гибким, а прибыль гарантированной.

Если добавить к этому простоту создания ЗПИФа, оформления инвестиций, системы учета и отчетности по сравнению с юридическим лицом, прозрачность и снятие с пайщиков бремени управления активами, преимущества такой формы инвестирования в недвижимость становятся очевидны.

Читайте также:  Страхование бизнеса в России

ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости – это эффективный способ инвестирования, который выгоден как застройщику, так и инвестору. Кратко рассмотрим преимущества этой формы инвестиций для тех и других.

Выгода для застройщика
По законодательству РФ средства ЗПИФ могут направляться на финансирование объекта строительства с момента завершения наиболее рискованного этапа девелопмента: оформления земельных отношений, получения разрешительной документации, создания и утверждения проекта. Стоимость этого этапа составляет 7-15% стоимости всего объекта и финансируется застройщиком на собственные средства или кредиты. А уже на следующим этапе, когда производятся основные строительно-монтажные работы, идет укладка инженерных сетей, для успешного соблюдения сроков девелоперу жизненно необходимы регулярные поступления средств и, по возможности, без выплаты процентов по кредиту, чтобы не вынимать на них деньги из оборота. Таким источником финансирования и становится ЗИПФ. При этом управляющая компания фонда не только направляет в проект средства инвесторов, но и занимается продажей прав на будущие квартиры. И, в отличие от самого застройщика, имеет возможность использовать такие привлекательные маркетинговые инструменты, как рассрочка платежей, различные жилищные программы. Все это повышает конкурентоспособность объекта на рынке и в конечном счет; приносит пользу обеим сторонам.

Выгода для инвестора
За счет масштабов инвестиций, осуществляемых ЗПИФ, выгода каждого пайщика оказывается выше, чем если бы он инвестировал свои средства самостоятельно. Риски инвесторов в фонде также значительно снижаются по сравнению с самостоятельными вложениями в недвижимость. Это происходит за счет следующих факторов:

  • контроль деятельности управляющей компании фонда со стороны специализированного депозитария и регистратора;
  • государственный надзор за функционированием фонда со стороны ЦБ;
  • строгая законодательная база, регулирующая деятельность ЗПИФ;
  • возможность контроля сделок ЗПИФ посредством Инвестиционного комитета фонда;
  • юридическая защита активов: на имущество ЗПИФ не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика.

При покупке паев ЗПИФ инвестор снимает с себя необходимость управления приобретенными активами – купля/продажа, отношения с коммунальными службами, корпоративное управление при прямых инвестициях в капитал проектов и т.п. Это особенно актуально для крупных инвесторов и большого количества проектов.

ЗПИФ не платит налог на прибыль, поэтому есть возможность ее реинвестировать и увеличивать доходность. Дополнительную доходность обеспечивают регулярные выплаты на протяжении всего действия ЗПИФ.

Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления . Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

  • аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
  • оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
  • регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
  • депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте .

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

  • жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
  • коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
  • земельные участки (с постройками и без них);
  • недостроенные объекты;
  • реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

  • строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
  • девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
  • земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
  • рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
  • смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF . Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости . Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.

Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:

  • на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
  • во время выпуска дополнительных паев , что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
  • на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).

Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене.

Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?

Плюсы

В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:

  • не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
  • нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
  • более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
  • возможность распределить риски между несколькими фондами;
  • некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.
Читайте также:  Как вернуть деньги за ипотеку: пошаговая инструкция

Минусы

Но придется учитывать и минусы:

  • сложно стать пайщиком;
  • низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
  • длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
  • доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
  • достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
  • не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.

Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.

Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT .

Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.

Имеется 3 основных типа REIT :

  • рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
  • ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
  • гибридные – совмещают оба типа.

По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.

Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды , например, Realty Income , Global Net Lease , LTC Properties Inc ., Gladstone Commercial . Для начинающего инвестора это – отличный вариант.

Заключение

Таким образом, паевые фонды недвижимости предназначены для долгосрочного сохранения средств. Выйти из такого фонда досрочно непросто, а иногда просто невозможно. Стать пайщиком в подавляющем числе случаев можно только на этапе формирования ПИФа. Бумаги закрытых фондов не обращаются на бирже. Доходность таких инструментов слабо прогнозируема, но в целом выше среднерыночной на 5-10 процентных пункта. Из-за высокого порога входа и непрозрачности управления начинающему инвестору лучше выбрать альтернативу: зарубежные REIT . Акции REIT обращаются на бирже, а компании платят ежемесячные дивиденды.

Закрытый паевой инвестиционный фонд в России (ЗПИФ)

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов в России

Что такое ЗПИФ?

Паевой инвестиционный фонд — обособленное имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителями (пайщиками), и имущества, полученного в процессе управления Фондом.

  1. Доходы и имущество фонда принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности и удостоверяется инвестиционным паем.
  2. Инвестиционные паи могут быть свободно проданы или заложены.
  3. Все инвестиционные паи имеют равную стоимость. Размер доли в фонде определяется количеством паев у пайщика.
  4. Имущество фонда находится в доверительном управлении Управляющей компании (УК). Оно обособленно от личного имущества пайщиков и от имущества УК.

Как работает Фонд

В состав имущества фонда могут входить различные активы, обладающие имущественной ценностью: ценные бумаги, займы и прочие. Операционная деятельность фонда осуществляется управляющей компанией и исключительно в интересах пайщиков.

  1. Активы могут как приобретаться в ЗПИФ, так и отчуждаться из него.
  2. Активы могут находиться в составе ЗПИФ длительный период как в ожидании роста стоимости, так и в целях получения дохода.
  3. Фонды могут получать займы и кредиты в т.ч. под залог имущества Фонда.
  4. Операции с имуществом Фонда формально совершаются УК. На практике многие ЗПИФ управляются пайщиками.
  5. Все доходы, образованные в результате операционной деятельности, поступают в состав имущества Фонда.

Преимущества ЗПИФ

Создание ЗПИФа позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на бизнес. Уменьшение налогового бремени происходит с использованием абсолютно законной схемы, жизнеспособность которой закреплена в Налоговом кодексе и подтверждена правоприменительной практикой.

Защита активов от захватов и обращения взыскания со стороны кредиторов

После внесения имущества в состав ЗПИФа его раздел или выдел в натуре не допускаются, единственным возможным объектом для захвата или обращения взыскания становится инвестиционный пай, который практически не представляет интереса для рейдеров и кредиторов, т.к. не дает возможности получить непосредственный контроль над имуществом. При этом, если паи ЗПИФа ограничены в обороте — предназначены для квалифицированных инвесторов, они соответственно могут перейти только к лицам, имеющим статус квалифицированного инвестора, что делает захват или обращение взыскания еще более затруднительным.

Оптимизация управления бизнесом

ЗПИФы являются альтернативой сложным холдинговым структурам. Управление делами через ЗПИФ позволяет структурировать бизнес, сформировать единый центр принятия и исполнения решений, усилить контроль (как внутренний, так и внешний), упорядочить денежные потоки, снизить операционные издержки и, в конечном счете, увеличить прибыль.

Снижение рисков при реализации проектов

ЗПИФы зарекомендовали себя как инструмент снижения рисков при реализации проектов, в том числе строительных и венчурных. При использовании ЗПИФ риски уменьшаются за счет:

локализации, так как паевой фонд позволяет обособить проект от остального бизнеса, как организационно, так и финансово.

диверсификации, вследствии возможности использования нескольких фондов для реализации отдельных проектов.

распределения между участниками проекта, так как ЗПИФы являются инструментом коллективных инвестиций.

Применение ЗПИФов

Застройщикам

  • ПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль.
  • Нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании на имущество фонда.
  • Предоставляет возможность формирования фонда (от 25 млн. руб) из отдельных объектов коммерческой или жилой недвижимости, так и на базе проектов районного масштаба.

Арендодателям

  • ПИФ не является плательщиком налога на прибыль.
  • Рентный ЗПИФ получает доходы от сдачи недвижимости в аренду, основной доход пайщиков – арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта.
  • Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:
  • Периодически выплачивать пайщикам.
  • Инвестировать в модернизацию и реконструкцию объектов для увеличения их стоимости и арендных ставок по ним.
  • Инвестировать в покупку и строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой).

Холдинги

  • ПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицом.
  • Простой способ объединить бизнес активы, простота управления.
  • На имущество фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщиков.
  • Информация о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ является закрытой.

Замена офшорным структурам

  • Отсутствие рисков, связанных с изменением в законодательстве офшорных зон.
  • Отсутствие рисков, связанных с изменением во внешней политике.
  • Информация о владельцах инвестиционных паев является закрытой.
  • Нет ограничений на владение активами нерезидентами.

Кредиторам

  • Возможность выдачи займов без лицензии кредитной организации.
  • Фонд не является юридическим лицом и, следовательно, не является налогоплательщиком. Пайщики уплачивают налог только при продаже (погашении) паев и при получении промежуточных выплат.
  • Возможность покупки прав требования по кредитам у банков и получать проценты по этим договорам без уплаты налога на прибыль.
  • Отсутствие жестких ограничений. Нет надзора в виде нормативов и обязательных резервов.
  • Возможность привлечения денежных средств от стратегических инвесторов.
  • Нет ограничений на объем займов. Позволяет проводить более гибкую кредитную политику.
  • Минимизация потерь по дефолтным кредитам.
  • Эффективная структура управления и структурирования активов.
  • Защита активов.

Землевладельцам

  • Налоговые преференции.
  • Защита активов.
  • Приобретение земли нерезидентами.
  • Привлечение денежных средств.

Зарубежная недвижимость

  • Налоговые преференции и избежание двойного налогообложения.
  • Приобретение и защита активов.
  • Профессиональное управление активами.
  • Привлечение средств иностранных инвесторов.

Инновации

  • Простота инвестирования в контрольные пакеты акций и долей компаний.
  • Удобная структура управления и финансирования венчурного проекта.
  • Строгий контроль уменьшает риски неправомерных действий.
  • Привлечение на длительный срок (от 3-х лет) средств институциональных и частных инвесторов, в т.ч. иностранных.

Налогообложение ЗПИФ

Операции, совершаемые с имуществом ЗПИФ, и само имущество ЗПИФ имеют специальный налоговый режим.

Доходы, поступающие в состав Фонда от продажи имущества или сдачи в аренду, дивиденды, проценты и любые иные доходы не облагаются налогом на прибыль, что позволяет реинвестировать без потерь.

За счет средств Фонда также оплачиваются имущественные налоги, если в состав Фонда входит такое имущество.

Читайте также:  Уровни безработицы: понятие, формула

Пайщики фонда – владельцы инвестиционных паев, их налогообложение строится на основе правил налогообложения ценных бумаг.

Сравнение ЗПИФ и АО

Специфика юридической конструкции ЗПИФ сближает его с юридическим лицом, но при этом предоставляет существенные преимущества в деятельности. Таким образом, в рамах ЗПИФ может быть выстроена привычная структура системы управления.

ПИФы недвижимости

Предположим, имеется семья, живущая на рентный доход даже не с одной, а с нескольких квартир. Ситуация, которой вполне справедливо могут позавидовать многие, особенно если речь идет о Москве. Но допустим, в семье или кто-то из близких родственников серьезно заболевает и нужна значительная сумма на операцию. Это вполне реально, в течение жизни у многих возникают проблемы со здоровьем.

В этом случае для продажи недвижимости потребуется время. Значит, придется или брать кредит с высокой ставкой либо сильно уступать в цене: так или иначе происходит серьезная потеря денег. Но реальное владение квартирой — единственный ли это способ получать с недвижимости рентный доход?

ПИФы недвижимости

Вопрос выше можно сформулировать и таким образом: всегда ли реальная недвижимость лучше инвестиционных фондов? Рассмотрим этот вопрос, начав с российских ПИФов.

Российские ПИФы недвижимости — закрытые фонды, сокращенно ЗПИФ. Что это значит? Это значит, что покупать пай у управляющей компании нужно на стадии формирования паевого фонда. Паи после этого срока могут быть доступны на бирже, но это необязательно. Затем компания может управлять капиталом без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.

Расчет с инвесторами происходит через несколько лет, когда ЗПИФ расформировывают. Этот срок указан в правилах доверительного управления, там же обычно есть заявка на приобретение инвестиционных паев для физических и юридических лиц.

По ссылке https://investfunds.ru/funds можно найти актуальные закрытые фонды недвижимости (обновлено в марте 2020):

Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов. Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже. Например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.

Существует несколько типов фондов недвижимости, а именно:

Девелоперские ПИФы . Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда

Земельные ПИФы . В этих ПИФах под словом «недвижимость» понимается земля, в частности сельскохозяйственные угодья. В целом очевидно, что большие земельные площади еще менее ликвидный актив, чем традиционная недвижимость в виде жилых домов или коммерческих зданий. На сегодня имеется 7 земельных ПИФов, т.е. только 4.5% от общего числа

Рентные ПИФы . Из названия ясно, что фонды этого типа вкладываются с целью получения арендной прибыли. Тут может быть жилая или коммерческая недвижимость, а также нежилая — например, торговые склады. В настоящий момент насчитывается 6 рентных ПИФов

Строительные ПИФы . Паевые фонды этого типа имеют прибыль от перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки. Затем цикл повторяется. Сейчас имеется шесть строительных паевых фондов

Смешанные ПИФы . Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.

Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей. Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать Статус — идет формирование:

Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока управления, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».

Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:

Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай — это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает, за какую сумму можно купить пай на бирже. Т.е. в данный момент примерно за 3500 рублей.

Цена Bid показывает, за сколько можно продать его на бирже другому инвестору. Как видно, максимум за 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко — примерно раз в неделю, малыми объемами:

Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор, купивший пай сегодня, заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год — тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%. Общая структура паевого фонда недвижимости:

Итого, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:

  • От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;
  • От рентных платежей при сдаче объекта в аренду
  • От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене

Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом растет, однако выбор неудачного застройщика приводит паевый фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся — нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.

Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости по данным nlu.ru за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.

Трасты недвижимости

В отличие от российских ЗПИФ, зарубежные фонды в виде инвестиционных трастов недвижимости (REITs) имеют ряд преимуществ. Во-первых, они имеют открытый характер — инвестору не нужно входить в фонд на стадии формирования. Во-вторых, фонды позволяют инвестировать в недвижимость по всему миру. В-третьих, у большинства фондов низкий спред, т.е. разница между ценой покупки ипродажи. В-четвертых, ETF выплачивают дивиденды (возможность пассивного дохода), тогда как российские ПИФы (за исключением рентных ПИФов) дивиденды реинвестируют. Подробную статью о биржевых фондах недвижимости смотрите здесь.

Вложения через ETF, включающих в себя множество REITs, требует лишь несколько десятков долларов (однако для открытия брокерского счета понадобится сумма побольше). Примеры REITs: Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO), iShares Global REIT ETF (REET) и другие.

Как инвестировать в недвижимость?

В результате можно составить таблицу, сравнивающую реальную недвижимость, российские и зарубежные фонды:

Оцените статью
Добавить комментарий