Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство

Содержание

Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство

Инвестиции в строительство

Одна из наиболее востребованных тем на сегодняшний день, это строительство новых зданий и переселение соотечественников с ветхих старых домов в новостройки. Вопрос остается регулярно открытым, в силу того, что это крайне затратный процесс, который окупает себя не сразу, а лишь после продажи всех квартир. Разумеется, далеко не каждый инвестор готов делать вклады в это хоть и выгодное предприятие, но имеющее определенные финансовые риски и потери, в случае недобросовестности застройщика.

Предварительно производится экономическая оценка будущего здания, как быстро оно окупится и целесообразно ли вкладываться в строительный проект. Современные инвесторы задаются, прежде всего, этими вопросами. Наряду с этим их интересует количество объектов недвижимости, на строительство которых требуются прямые вклады, а также предыдущая эффективность строительного подрядчика. Как правило, всех инвесторов в строительство интересуют следующие основные моменты:

  1. Период застройки и сдачи здания в эксплуатацию.
  2. Район расположения будущего жилого или промышленного здания.
  3. Схема инвестирования, на которую рассчитывает застройщик. Полная затрата средств на строительство, либо частичная финансовая помощь застройщику.
  4. Период окупаемости вложений, а также возможные риски относительно частичной или полной утраты средств.

Иными словами, если компания застройщик предоставит идеальный план застройки в центре крупного города с развитой инфраструктурой и быстрым сроком сдачи здания в эксплуатацию, такой вариант привлечет массу инвесторов. Если же речь идет о строительстве нового здания на окраине города или населенного пункта, где инфраструктура слабо развита, то от вложений в такой проект могут отказаться все инвесторы, либо предложить застройщику наименее выгодный для него план вложения средств.

Полезная информация! Ответ на вопрос, как привлечь инвесторов в строительство, достаточно прост, необходимо подготовить план застройки в перспективном районе города, где развитая инфраструктура и все жилье будет скуплено еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае компания застройщик, получит массу выгодных предложений от отечественных и даже зарубежных инвесторов.

Инвестиции в жилищное строительство

На сегодняшний день самым популярным объектом инвестирования из строительных объектов является строительство многоквартирных домов и иного востребованного жилья, к примеру, коттеджей. Здесь интересы вкладчиков разделяются на два отдельных лагеря, а именно:

  • вложение средств в загородное строительство элитной жилой площади;
  • инвестиции в строительство многоэтажных многоквартирных зданий.

В первом случае затраты не столь велики, при этом приносят доход практически сразу после того, как будет выполнено инвестирование. Однако здесь вкладчики также имеют некоторые риски, связанные с последними экономическими нестабильностями в стране, что существенно повлияло на спрос дорогостоящей загородной недвижимости. В настоящее время наибольшим спросом пользуются квартиры, так как для обычных людей они могут стать потенциальным источником стабильного дохода, в силу того, что новое жилье позволить себе могут далеко не все соотечественники, вопрос аренды регулярно растет.

Что касается второго варианта инвестирования в строительство, то сюда требуются существенно большие капиталовложения, и последующая окупаемость инвестиций не всегда происходит сразу, что для инвестора является убытком. Однако наряду с этим, в конечном итоге инвестиционный вклад в строительство многоквартирных домов окупает себя целиком и приносит хорошую прибыль. Этот вариант вкладов в строительство прекрасно подходит для тех, кто готов к долгосрочному извлечению прибыли и терпению относительно длительного периода застройки и последующей продажи квартир.

Стоит отметить, что отечественные и иностранные инвесторы больше заинтересованы в инвестировании своих средств в долгосрочный проект, где в конечном итоге прибыль может превысить вложения в 1,5, а иногда даже 2 раза. Для инвесторов это крайне интересная программа, однако, прежде чем предоставить свои инвестиции, они подробно знакомятся с планом застройки и оценивают свои возможные риски.

Инвестиции в капитальное строительство

В данном случае вклады в недвижимость и ее строительство требуют сотен миллионов, а иногда даже миллиардов рублей. Соответственно застройщику для получения такой финансовой поддержки требуется предоставить массу положительной информации о себе и ближайших планах о застройке, а также убедить инвестора, что его вклад, в конечном результате принесет высокий доход. Для этого подрядчики используют предоставление следующих сведений:

  1. Уникальный план застройки целого микрорайона в городе, где развита инфраструктура и проживает население, которое нуждается в приобретении нового жилья.
  2. Каждый отдельный дом проекта должен быть проработан до мелочей.
  3. Так как к застройке готовится целый микрорайон, то требуется наличие муниципальных школ и детских садов, а также продуктовых магазинов и иных инфраструктур.
  4. Застройщик должен предоставить точный срок сдачи проекта.
  5. Предоставить информацию касательно рисков инвестора.
  6. Подготовить сведения относительно того, какие средства ему необходимы для застройки.
  7. Предоставить информацию относительно своих капиталовложений в строительство.

После презентации бизнес-проекта инвестор рассматривает этот вариант и при согласии на участие в проекте предоставляет деньги на застройку.

Важно! Прежде чем компания подрядчик получает средства под застройку, она проходит тщательную проверку на предмет выявления мошеннических действий с ее стороны. При малейшем выявлении не стыковок, деятельность компании может остаться без инвестиций.

В капитальную застройку, как правило, требуется вложение больших денежных сумм, далеко не все инвесторы могут иметь такие средства. В этом случае застройщик может обратиться одновременно за инвестициями к частному вкладчику и государству. Как правило, при государственной поддержке получить инвестирование своего проекта под застройку значительно проще. В данном случае речь идет о вложении средств в застройку трех участников сделки:

  • уполномоченных государственных представителей:
  • отечественного или иностранного инвестора;
  • компании осуществляющей застройку микрорайона.

Стоит обратить внимание, что при обращении за поддержкой к государству, застройщик пройдет более глубокую проверку в отличие от обращения к обычному инвестору. В данном случае при выявлении малейших нарушений или недомолвок, вы, как застройщик, рискуете не только не получить капитал под застройку, но и вовсе прекратить свою строительную деятельность, так как лицензия на застройку будет отозвана.

В данном случае выбор остается непосредственно за застройщиком, к какой инвестиционной помощи прибегнуть. В любом из случаев предстоит заблаговременно подготовить достойный строительный план, который будет отвечать всем требованиям безопасности и Гостам, если этого не сделать своевременно, то в разрешении на застройку, а также в предоставлении инвестиционных вкладов будет отказано.

Небольшие итоги

В настоящее время строительство, это одна из наиболее актуальных тем в развитии экономики Российской Федерации. Многие строительные компании не ищут стороннего инвестирования, а сразу обращаются за финансовой поддержкой к государству. Однако в этом случае одобрение получают лишь крупные строительные корпорации, которые присутствуют на строительном рынке коттеджей и многоквартирных домов уже продолжительный срок.

Если же ваша компания еще не имеет тесного сотрудничества с государством, то остается лишь рассчитывать на поддержку со стороны отечественных или иностранных инвесторов, однако в этом случае у них будут соответствующие запросы относительно получения прибыли и в конечном итоге застройщику останется лишь незначительная часть прибыли от продажи коттеджей или квартир.

Обо всех нюансах и плюсах инвестирования в строительство, можете узнать из видео:

Особенности инвестирования в строительство: советы профессионалов

Инвестиции в строительство жилья предоставляют неплохие перспективы для вложения денег, поскольку на начальных стадиях возведения объекта стоимость квадратных метров значительно ниже, чем после введения здания в эксплуатацию. Но данный вид капиталовложений имеет несколько особенностей, которые следует учитывать каждому инвестору, чтобы не потерять свои деньги.

Перспективы инвестиционных проектов в строительстве для вложения денег

Стоимость жилья в новостройке на этапе строительства ниже приблизительно на 40-70 % по сравнению с квартирами в уже построенных домах. При этом весь процесс – от закладки фундамента до введения здания в эксплуатацию, занимает приблизительно 1-2 года. Это обусловлено тем, что застройщик , желая привлечь инвестора , устанавливает минимальные цены на жилье на начальном этапе строительства. Чем крупнее проект, тем больше будет разница в цене, следовательно, и потенциальная прибыль инвестора.

Таким образом, перспективность вложения денег в новостройки на самых ранних этапах строительства вполне очевидна. Но здесь важно учитывать потенциальные риски. Все дело в том, что данный вид строительных инвестиций является одним из самых рискованных. У инвесторов нет никакой гарантии того, что стройка не будет заморожена или объект будет закончен в установленные сроки.

Среди основных преимуществ капиталовложений в новостройки можно выделить:

  • высокая ликвидность;
  • быстрая окупаемость;
  • надежность;
  • полная свобода действий при выборе объекта для вложения средств;
  • высокая доходность;
  • множество вариантов для использования квадратных метров.

Основным недостатком, как уже упоминалось выше, являются высокие риски. Помимо этого, перепродать квартиру по выгодной цене во время экономического кризиса будет довольно сложно из-за низкой покупательской способности населения.

Читайте также:  Какая самая дорогая в мире специя?

Реализация инвестиционного проекта строительства: какое направление лучше выбрать?

Инвестиции в строительство – это, безусловно, выгодное занятие, однако, нужно знать, в строительство каких объектов выгоднее вкладывать. На сегодняшний день можно выделить пять наиболее привлекательных направлений для капиталовложений, которые мы и рассмотрим далее.

Вложения в строительство жилых домов

Это наиболее распространенный вариант инвестиционно-строительного проекта , который считается менее безопасным. Его суть заключается в приобретении объекта недвижимости на начальной стадии строительства, и последующей его перепродаже по более выгодной цене. Как вариант, можно также зарабатывать на аренде дома.

Коттеджи, как один из вариантов инвестиций в капитальное строительство

Каждый житель большого города мечтает о своем собственном небольшом загородном домике, в котором он мог бы отдохнуть от городской суеты. Поэтому спрос на коттеджи на рынке недвижимости никогда не снижается. Таким образом, капитальные вложения в строительство коттеджей можно рассматривать как еще одно привлекательное направление для инвестирования. Как и в предыдущем случае, наибольший потенциал от сделки можно получить при покупке объекта на самой ранней стадии строительства.

Инвестирование в строительство гостиниц

Как показывает статистика, гостиницы полностью окупают вложенные средства в среднем за 5 лет. Это весьма неплохой показатель, поэтому сотрудничество инвесторов и застройщиков в данной области перспективно.

Прибыльные инвестиционные объекты в строительстве: возведение производственных помещений

Более опытные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в строительство производственных площадей. Но здесь очень важно заранее понимать, для каких целей будет использоваться помещение. Самым большим спросом пользуются объекты, ориентированные под нужды пищевой промышленности, а также производства бытовой химии, мебели и товаров массового назначения.

Инвестиции в капитальное строительство: коммерческие объекты

Еще одним перспективным направлением для капиталовложений, в котором плотно сотрудничают инвесторы и застройщики , является строительство коммерческих объектов. К таковым относятся:

  • торговые помещения;
  • здания под общепит;
  • общественные центры различного предназначения;
  • объекты под бизнес;
  • складские помещения;
  • сельскохозяйственные объекты.

Любой объект коммерческого предназначения строится с целью получения дохода от его аренды.

Реализация инвестиционного проекта строительства: пошаговое руководство

Профессиональные бизнесмены, зарабатывающие на инвестировании в строительство, рекомендуют действовать по следующей схеме:

  • Поиск надежной строительной компании.
  • Выбор привлекательного для капиталовложения объекта.
  • Проведение переговоров и согласование всех условий сотрудничества.
  • Составление технической документации и подготовка договора.
  • Заключение сделки.

Инвестируя в недвижимость, не следует забывать о том, что данный сегмент рынка сопряжен с большими рисками, поэтому следует тщательно просчитывать каждый свой шаг. В противном случае вероятность потери вложенных денег существенно возрастает.

Комментарий эксперта

Несмотря на то, что недвижимость считается одним из самых безопасных направлений для капиталовложений, если у вас нет опыта работы в данной сфере, то вы, скорее всего, потеряете свои деньги. Помимо этого, инвестирование в недвижимость требует наличия большого капитала и принесет прибыль только в долгосрочной перспективе. Поэтому я рекомендую вкладывать деньги в кредитные компании. Например, привлекательные условия для капиталовложения предлагает компания Залогатор групп. Инвестировать в нее можно от 500 тысяч рублей, а уровень доходности может достигать 16 %. При этом вложение денег в Залогатор является безопасным, поскольку средства инвесторов обеспечены залоговым имуществом.

Инвестиции в строительство недвижимости: частные и государственные

В упрощённом виде инвестиции в строительство недвижимости представляют собой денежный взнос, благодаря которому может происходить расширение мощностей или модернизация процесса.

На adne.info мы много раз касались темы недвижимости, в частности долевого строительства, теперь же пришла очередь рассмотреть сферу стройки в целом, включая не только частных инвесторов, но и роль государства и его структур.

Инвесторами могут выступать частные лица, юридические фирмы, а также в этой роли может быть даже государство.

Инвестируя в строительство можно обеспечить рост капитала предприятия и увеличения качества и количества получаемой продукции. После того как был запущен инвестиционный план субъектам инвестирования необходимо подождать оговорённое время, за которое эти средства должны быть освоены.

Разновидности инвестиций в строительство

Инвестиционное финансирование имеет 2 основных вида:

К реальному финансированию относятся значительные вложения в основной капитал организации, строительство и ремонт производственных мощностей. Финансируют преимущественно организации, у которых доход ниже среднего уровня по стране. Инвесторы заинтересованы вкладывать средства с перспективные, но пока малодоходные предприятия, так как в дальнейшем они могут получить значительно больше дохода с него.

Государство тоже может инвестировать в строительство, а именно деньги перечисляются на расширение производства которые являются дотационными. Основным источником таких инвестиций являются доходы других предприятий и налоги.

Лица и организации, которые вложили деньги в производство, имеют право в дальнейшем получать определенный процент от прибыли.

Среди читателей adne.info есть много частных инвесторов, которые работают с инвестициями в недвижимость по следующей схеме: покупают участок земли, строй домик, забор, проводят коммуникации. И продают. Такой подход требует минимальных вложений. Однако кризис — увеличивает риски.

Инвестиции в капитальное строительство

Сфера капитального строительства специализируется на строительстве новых сооружений и реконструкции и ремонта уже готовых зданий. Результатом деятельности этой сферы являются жилые и производственные сооружения различного назначения.

Особенности капитального строительства

Сфера капитального строительства имеет свои особенности от других отраслей производства:

  • В конечном итоге появляются недвижимые объекты (здания) которые закрепляются за определенной территорией. Они могут быть жилыми, коммунальными, офисными, развлекательными и т.д.
  • Большая часть производственных фондов является активным оборудованием, и оно имеет передвижной характер.
  • Очень длительный производственный процесс, иногда он может затянутся даже на несколько лет.

Как эффективно расходовать инвестиции

Не так часто поступают новые капиталовложения, именно поэтому необходимо рационально использовать уже имеющийся капитал.

Все инвесторы подбираются на конкурсной основе. Выбор представляет собой торги. После того как будет выбран инвестор нужно разработать схему по которой будет заключаться сделка. Она должна быть прозрачной и находиться под полным контролем государственных служб. Благодаря этому инвестиционные финансы будут расходоваться равномерно.

На завершальном этапе нужно произвести объективную оценку инвестиционных проектов полагаясь на динамику рынка.

Не так давно значительно увеличилась себестоимость строительства это можно объяснить увеличением затрат на разработку архитектурных проектов.

Частные инвестиции в строительстве

Государство инвестирует деньги не во все сферы строительство, поэтому в некоторые отрасли необходимо привлекать инвестиции частных лиц. Существует 4 основные схемы частного инвестирования:

  • Предпринимательский интерес;
  • Арендная модель;
  • Концессионная система;
  • Совмещение государственной и частной инвестиционной программы.

Чаще всего популярностью пользуется предпринимательская схема, так как она из всех вышеперечисленных является самой прозрачной. Возврат средств инвестору начинается уже с первой прибыли или составляется договор о регулярной выплате дивидентов.

Арендная модель представляет собой финансирование деятельности за счет частного лица. Готовыми сооружениями пользуется государство и регулярно выплачивает лизинг. Используя такую модель у инвестора нет рисков.

Концессионная система по сути не отличается от предыдущей, но инвестор может не получить все свои деньги обратно. Все зависит от уровня дохода предприятия и спроса на его продукцию.

Используя смешанную систему инвестор получает только процент от прибыли, а само здание и производство принадлежит исключительно государству.

Основные функции Госстроя

Все инвестиционные схемы рассматривает и формирует Госстрой. Эта организация выполняет ряд таких функций:

  • Способствует заключению сделок в данной сфере. Не одна сделка не может осуществиться не попав на стол к специалисту Госсотроя.
  • Координирует управленческую деятельность в строительной сфере.
  • Разрабатывает нормативные строительные документы.
  • Решает спорные вопросы в жилищном строительстве.
  • Формирует методы инвестиций и равномерно распределяет их среди нуждающихся в них.
  • Поддерживает строительство и реконструкцию коммунальных структур.
  • Контролирует качество готовых архитектурных сооружений. Данную функцию он выполняет для контроля качества жизни и безопасности населения страны.

Инвестирование в сферу жилищного строительства

Большинство жилых домов строятся за счет частных инвесторов. Кроме них, в строительство дома инвестируют и сами будущие жильцы, но их вклад не более 20 % от общей суммы. Жильцы могут оплатить однокомнатную, а после постройки дома уж доплатить и купить ту квартиру, которая ему нужна.

Существуют также лица, которые вкладывают в недостроенную квартиру, а потом ее перепродают дороже. Инвестиции в недвижимость можно сравнить с работой финансового рынка. Только в случае негативных обстоятельств у инвестора будет квартира, которую можно будет продать, когда настанут лучшие времена, а вот на финансовом рынке он может потерять все.

Инвестирование в строительство офисной недвижимости

Финансирование в эту отрасль строительства нужно начинать только после тщательного прогноза рынка на последующие годы. Инвестировать нужно только в новые тенденции, а не в устаревшие шаблонные варианты.

Маленькие и средние помещения чаще продают, чем сдают.

Хорошо вкладывать деньги в бизнес центры, которые располагаются в центральной части города. Если такой возможности нет, то строительство начинают на крупной транспортной развязке.

В последнее время прибыльно вкладывать средства не только в центры эконом варианта, но и в более престижный проекты, так как с каждым годом растет спрос на престижную недвижимость.

Инвестирование в гостиничные комплексы

Туризм пользуется популярностью, но, к сожалению, теряет много клиентов из-за нехватки гостиниц. Некоторые клиенты готовы посуточно арендовать жилье, но у других такой возможности нет. Поэтому гостиничный бизнес особо нуждается в инвестициях. На полученные деньги можно строить гостиницы любого класса, так как спрос будет на все номера.

Что такое бизнес план и зачем он нужен

Бизнес план – это официальный документ, в котором показывается план реализации инвестируемой схемы. Этот документ передается лицам, которые уполномочены распределением инвестиций.

Читайте также:  К чему снится убийство ножом: значение и толкование сна

Разрабатывать бизнес план нужно обязательно соблюдая следующие правила:

  1. Правильно оформленный бизнес план должен представлять собой идеи, которые воплотясь в жизнь принесут прибыль потенциальным инвесторам.
  2. Та компания, которая лучше всех справилась с формированием бизнес плана, показывает все свое мастерство и профессиональную подготовку в строительной сфере. У инвестора должно сложиться положительное мнение об компании в которую он планирует вложить свои средства.
  3. Благодаря этому документу можно контролировать ход развития производства.
  4. В плане показываются также все виды рисков и способы их устранения. Беря в руки документ инвестор должен четко понимать во что он вкладывает деньги и на какие риски может идти.

Бизнес план разрабатывается по общепринятому образцу и должен четко выполнять все требования поставленные к документу. В начале документа обязательно указывается содержание и краткое описание каждого раздела.

Виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски – это возможность потери интереса к строительной сфере, снижение стоимости готового объекта. Именно поэтому во время планирования бизнес плана в первую очередь стоит обратить внимание на всевозможные риски и на варианты как их уменьшить, а уже затем на ожидаемый доход. Чем больше в проекте доход, тем больше вероятность возникновения риска. Инвестиционные риски можно квалифицировать на такие виды:

— Системная группа рисков. Такой тип может возникнуть из-за негативного действия рыночной экономики. Он присутствует совершенно в любой инвестиционной сферы вне зависимости от выбора вложения капитала. К негативным факторам экономики можно отнести конфликты между государствами, инфляцию, колебание валюты и многое другое.

— Несистемная группа рисков. Возникают они преимущественно от кредитных и деловых рисков и касаются они только одного инвестора. Для того чтоб их минимизировать нужно сменить стратегию развития производства и применить более рациональный тип управления.

— Риск инфляции. Хоть данный тип и относиться к системной группе, но он имеет полное право стоять отдельно от всего классификатора так как его нельзя заранее спрогнозировать и принять меры по его предотвращению. Из-за него может существенно уменьшиться размер ожидаемой прибыли.

Инвестирование в сферу жилищного строительства считается наименее рисковым вариантом. Даже в кризис людям надо где-то жить.

Как минимизировать возможные риски

Не существует инвестиций без определенных рисков. Чтобы сделать баланс между доходами и убытками нужно своевременно сделать оценку всех возможных негативных факторов, которые могут произойти в инвестируемой сфере и проанализировать финансовые инструменты. Для того чтобы минимизировать возможные риски можно руководствоваться следующими методами, к примеру, инвестировать исключительно в зарубежные активы, во время инвестирования использовать только свободные средства, максимально постараться отказаться от кредитов.

Нужно тщательно контролировать сметные договора для того чтобы не пропустить ни малейшей прибыли. Акции нужно обязательно застраховать контрактами фьючерского типа. Акции используются только известных компаний, чтобы не произошло в дальнейшем их обесценивание. Для снижения операционных рисков нужно серьезно подойти к выбору профессионального исполнителя.

Современное инвестирование в строительную сферу

Первые инвестиционные компании начали появляться еще в послевоенное время. С возникновением новой системы кредитно-финансовых форм это движение только усилилось. Чтобы привлечь деньги в свою компанию, руководство начинает открытую продажу ценных бумаг.

Все открытые инвестиционные компанию допускают ценные бумаги в продажу равномерно, это необходимо для того чтоб вложения поступали регулярно. Таким образом, они планируют привлечь новых покупателей. Если регулярно продавать акции, то капитал будет постепенно наращиваться. Кроме этого полученные от продажи акций средства можно вложить в покупку акций другого предприятия.

Если компания относиться к закрытому типу, то она выпускает в свободную продажу все акции одновременно. Их преимущественно выкупают все старые покупатели. Новым инвесторам они не доверяют, поэтому и работают только с известными компаниями.

Капитальное строительство развивается и модернизируется с каждым годом. Инвесторам выгодно вкладывать капитал в эту отрасль, так как они имеют хорошую прибыль. Государству выгодно вкладывать в хозяйственные и жилые сооружения, так как они с этого имеют не только прибыль, но и заботятся о жителях страны. Самое главное, правильно оценить все возможные риски.

Инвестиционный анализ в строительстве

Понятие, типы и формы инвестиций

Инвестиционный анализ представляет собой одно из направлений экономического анализа деятельности строительного предприятия. Основополагающим понятием инвестиционного анализа является понятие «инвестиции». Под инвестициями понимают вложения капитала с целью его приумножения, получения прибыли либо с целью достижения иного полезного эффекта. Приведенное определение соответствует определению инвестиций, закрепленному в действующем отечественном законодательстве. Так, в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,

осуществляемой в форме капитальных вложений» [1] , под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В представленном определении отмечен главный признак инвестиций – возможность получения прибыли. Однако в некоторых ситуациях цель инвестирования может заключаться не в достижении экономического эффекта (т.е. не в получении прибыли), а в достижении социальных или экологических эффектов. Так, целью вложений капитала в строительство очистных сооружений является достижение экологического эффекта, характеризующегося улучшением качества окружающей среды.

Экономическая сущность инвестирования заключается в изъятии хозяйствующими субъектами части полученной прибыли из текущего потребления для вовлечения ее в производственный процесс. При этом предполагается, что это производство обеспечит хозяйствующим субъектам получение большей прибыли (по сравнению с текущей прибылью), а владельцам инвестируемого капитала обеспечит большее (либо качественно лучшее) потребление.

Следует отметить, что объемы, состав, структура и динамика инвестиций являются важнейшими факторами, определяющими скорость и направленность развития социально-экономических систем (предприятий, регионов и национальных экономик в целом).

Более полное представление о сущности инвестиций можно получить, осуществив их классификацию. Инвестиционные вложения можно классифицировать по различным признакам.

В зависимости от объекта инвестирования, т.е. в зависимости от того, во что вкладывается капитал, выделяют типы инвестиций, представленные на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Типы инвестиций

Охарактеризуем каждый из типов инвестиций.

Капиталообразующие инвестиции – это инвестиции, направляемые на создание новых либо на обновление уже существующих производственных предприятий и объектов непроизводственного назначения.

К капиталообразующим, таким образом, можно отнести следующие инвестиционные вложения: расходы на возведение зданий, сооружений; расходы на приобретение машин и оборудования; первоначальные затраты на покупку материалов и комплектующих, на формирование запасов; затраты на найм и обучение работников; затраты на приобретение компьютерных программ и т.п.

Однако, как следует из определения, к капиталообразующим инвестициям относят не только вложения в создание новых, но и затраты на обновление уже существующих производственных предприятий и объектов непроизводственного назначения.

Под обновлением нами понимается комплекс мероприятий, связанных с продлением периода эксплуатации имеющихся у организации объектов основных фондов, с совершенствованием используемых ею технологий и техники. В связи с этим затраты на реконструкцию офисного здания функционирующего строительного предприятия (например, расходы, связанные с его внутренней перепланировкой, устройством мансардного этажа), обновление парка строительных машин также следует отнести к капиталообразующим инвестициям.

Капиталообразующие инвестиции, в свою очередь, включают несколько составляющих (рис. 6.2).

Рис. 6.2. Состав капиталообразующих инвестиций

Инвестиции в основной капитал <или капитальные вложения) - это инвестиции, осуществляемые в создание (или приобретение) новых либо в обновление уже существующих объектов основных фондов (зданий, сооружений, машин и оборудования).

Инвестиции в основной капитал называют также капитальными вложениями. Следует отметить, что использование термина «капитальные вложения» для обозначения инвестиций в основной капитал

закреплено действующим законодательством [2] и получило широкое распространение как в учебной и научной литературе, так и в практике деятельности хозяйствующих субъектов.

Капитальные вложения (т.е. инвестиции в основной капитал) формируются несколькими группами затрат:

где КВ – капитальные вложения (инвестиции в основной капитал), руб.; Q

пнр _ стоимость проектно-изыскательских работ, руб.;

смр _ стоимость строительно-монтажных работ, руб.;

06 – стоимость оборудования, руб.; q

м. об стоимость монтажа оборудования, руб.;

пр – прочие работы и затраты капитального характера, руб.

Таким образом, капитальные вложения представляют собой затраты, необходимые для формирования производственных мощностей предприятия. Однако для того, чтобы вновь созданное предприятие смогло приступить к выпуску продукции, выполнению работ или к оказанию услуг, недостаточно наличия производственных помещений, оснащенных необходимым оборудованием. Очевидно, что для запуска производства необходимо приобрести сырье и материалы, нанять работников, оплатить коммунальные платежи и т.п. Поэтому, помимо капитальных вложений, капиталообразующие инвестиции включают инвестиции в первоначальный оборотный капитал.

Инвестиции в первоначальный оборотный капитал – это первоначальные затраты на формирование запасов сырья, материалов и комплектующих, на найм и обучение работников, на формирование первоначальных финансовых резервов.

В настоящее время при создании новых предприятий, а также при обновлении уже существующих производств, практически невозможно обойтись без затрат на создание или приобретение объектов интеллектуальной собственности. Так, для успешного функционирования большинства современных предприятий необходимы те или иные компьютерные программы. Возможность выпуска некоторых видов продукции связана с необходимостью приобретения патентов. В качестве одного из условий эффективности деятельности отдельных предприятий рассматривается возможность реализации продукции с торговым знаком известных производителей. В связи с этим еще одной составляющей капиталообразующих инвестиций являются инвестиции в нематериальные активы.

Инвестиции в нематериальные активы – это вложения капитала в создание объектов интеллектуальной собственности или в приобретение прав пользования такими объектами. Напомним, что к объектам интеллектуальной собственности относят права патентообладателей на изобретения, авторские права на компьютерные программы и базы данных, права владельцев на торговые знаки и знаки обслуживания и некоторые другие права.

Читайте также:  Какие документы должны быть у ИП? Пакет документов индивидуального предпринимателя

Инвестиции в нематериальные активы, инвестиции в первоначальный оборотный капитал и инвестиции в основной капитал формируют капиталообразующие инвестиции (рис. 6.2). Следует отметить, что далее в учебном пособии нами будут рассматриваться только капи- талообразующие инвестиции. Тем не менее кратко охарактеризуем другие типы инвестиций – финансовые инвестиции и прочие инвестиции.

Финансовые инвестиции – это инвестиции, осуществляемые на финансовом рынке и связанные с вложением средств в различные финансовые активы. К финансовым инвестициям относят вложения средств в такие финансовые активы, как ценные бумаги (акции, облигации и др.), размещение средств на банковских депозитах и пр.

Следует отметить, что по сравнению с капиталообразующими, финансовые инвестиции носят более спекулятивный характер. Капиталообразующие же инвестиции в гораздо большей степени ориентированы на реальный сектор экономики. Именно в силу этого обстоятельства капиталообразующие инвестиции называют также реальными инвестициями.

Прочие инвестиции – это любые другие вложения капитала, обеспечивающие получение прибыли.

К прочим инвестициям относят такие вложения, которые не могут быть отнесены ни к капиталообразующим инвестициям, ни к финансовым инвестициям, но обеспечивают сохранение и приумножение вложенного капитала. К прочим инвестициям может быть отнесено приобретение произведений искусства, антиквариата, драгоценностей.

Помимо классификации инвестиций в зависимости от объекта инвестирования (представленной выше), инвестиции можно классифицировать по формам инвестирования.

В зависимости от формы инвестирования, т.е. в зависимости от того, что вкладывается, можно выделить инвестиции, осуществляемые в форме материальных активов; инвестиции, осуществляемые в форме финансовых активов и инвестиции, осуществляемые в форме нематериальных активов (рис. 6.3).

Инвестиции осуществляются в форме материальных активов тогда, когда для реализации инвестиционного замысла инвестор предоставляет принадлежащее ему здание (или оборудование, или запасы материалов, или какие-либо другие материальные активы).

Рис. 6.3. Формы инвестирования

Инвестиции осуществляются в форме финансовых активов в том случае, когда для финансирования работ и затрат, связанных с реализацией инвестиционной идеи, инвестор предоставляет принадлежащие ему денежные средства (или ценные бумаги, или какие-либо другие финансовые активы).

Инвестиции осуществляются в форме нематериальных активов тогда, когда для реализации инвестиционной идеи инвестор предоставляет принадлежащие ему права использования компьютерной программы (или какой-либо другой нематериальный актив).

Учет инвестиций в строительство

Федеральный закон от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон №39-ФЗ) регулирует отношения, которые связанны с инвестициями в капитальное строительство.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных средств или привлеченных средств (статья 9 Закона №39-ФЗ).

Инвесторы могут совмещать функции различных субъектов инвестиционной деятельности, например, заказчиков, подрядчиков.

В соответствии со статьей 6 Закона №39-ФЗ инвесторы наделены следующими правами:

– на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

– на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

– на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

– на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– на осуществление контроля, за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

– на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– на осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Помимо прав, предоставляемых инвесторам, на них возлагаются следующие обязанности (статья 7 Закона №39-ФЗ):

– осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

– исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

– использовать средства, направленные на капитальные вложения по целевому назначению.

Инвесторы вправе рассчитывать на поддержку государства в обеспечении благоприятных условий для инвестиционной деятельности, защиты интересов инвесторов.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров в соответствии с ГК РФ (статья 8 Закона №39-ФЗ). Такого понятия как инвестиционный договор в ГК РФ нет. Поскольку законодательством не предусмотрен такой вид договора, то любой инвестиционный контракт, в зависимости от его содержания, можно признать договором, содержащем в себе элементы других договоров. При заключении таких договоров организации делают ссылки на статью 421 ГК РФ «Свобода договора». Согласно указанной статье стороны могут заключать договор как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Стороны таких договоров самостоятельно определяют условия инвестиционной деятельности при соблюдении требований законодательства Российской Федерации.

Права и обязанности инвестора определяются в инвестиционном договоре или контракте. Хочется отметить, что наибольшие права по использованию объектов в результате капитальных вложений инвестор имеет, если выступает в качестве заказчика работ, связанных с инвестиционной деятельностью, и пользователя объектов капитальных вложений по завершению строительства.

Следует отметить, что с 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона №214-ФЗ:

«Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства».

Таким образом, участником долевого строительства может выступать любое физическое или юридическое лицо.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости определено статьей 3 Закона №214-ФЗ.

– получено разрешение на строительство;

– опубликована (или размещена) проектная декларация (информация о себе и о проекте строительства), причем сделать это нужно не позднее, чем за 14 дней до момента заключения первого договора долевого строительства (проектная декларация может быть размещена в Интернете);

– получено право собственности или аренды на земельный участок, на котором будет вестись строительство.

Если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие Закона №214-ФЗ, то отношения участников долевого строительства не регулируются нормами указанного закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после выполнения им следующих условий:

– получения в установленном порядке разрешения на строительство;

– опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Законом;

– государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

В противном случае, застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Согласно статье 4 Закона №214-ФЗ застройщик принимает на себя обязательства построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других (третьих) лиц и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику.

Риэлтерская компания, которая инвестирует денежные средства в строительство объекта недвижимости, является соинвестором строительства. Между другими инвесторами и риэлтерской компанией заключается договор долевого участия в строительстве, обязательными условиями которого являются:

– описание объекта строительства согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием индивидуального номера объекта;

– размер инвестиционного взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в период строительства;

– срок завершения строительства (приемка дома госкомиссией) и передачи объекта в собственность.

Обязательным условием для соинвестора является своевременное внесение в полном размере своего вклада в строительство объекта недвижимости, который определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства. Передача вкладов в качестве инвестиций не является реализацией (статья 39 НК РФ).

Средства, переданные риэлтерской компанией на строительство объекта недвижимости, отражаются до окончания строительства на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Текущие операции по строительству на балансе у соинвестора не отражаются.

На практике большинство риэлтерских компаний осуществляет первоначальное инвестирование в строительство не за счет собственных средств, а за счет заемных средств (в основном за счет банковских кредитов).

Более подробно с вопросами, касающимися учета инвестиций в строительство, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Строительство».

Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета риэлтерской деятельности, Вы можете познакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Риэлтерская деятельность».

Оцените статью
Добавить комментарий