Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

Содержание

Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как правильно вкладывать, какие есть способы + проверенные советы для начинающих инвесторов

В российской действительности стоит очень осторожно выбирать инвестиционный инструмент. Рублевые вклады опасны инфляцией, ОМС и валютные депозиты не подлежат банковской страховке. Как же сохранить и приумножить капитал? Самый предсказуемый вариант — инвестиции в недвижимость.

Так и поступают рядовые люди — покупают квартиру и стараются повыгодней ее сдать, но в сухом остатке такая доходность ниже обычных депозитных ставок. Поэтому, для повышения прибыли, стоит рассмотреть инвестирование в коммерческую недвижимость.

Самое большое заблуждение — для вложения в недвижимость нужны заоблачные цифры в банковских счетах. Инвестором может стать практически каждый человек. Для этого нужны желания и начальный капитал. Даже если человек сдает квартиру — он уже может называться инвестором, но со скромным доходом. Кстати говоря, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит значительнее дешевле, нежели в жилую, а вот прибыль от удачной арендной сделки значительно выше, примерно в 1,5 раза. Это просто объяснить — квартира сдается целиком с фиксированной стоимостью, а нежилое помещения из расчета за 1 квадратный метр в год.

Выбор помещения, его ликвидность, удачно найденный арендатор, грамотно составленный договор, да и уровень экономики в целом — вот успешные составляющие любого вложения.

Не стоит полагать, что после купли объекта, деньги потекут рекой в карманы инвестора

Коммерческая недвижимость, как объект инвестирования

Это часть или полностью нежилое строение, которое можно сдать в аренду под размещение того или иного бизнеса, и получать от этого регулярную прибыль. При этом выгода от вложения будут зависеть от наличия конкурентов, развития инфраструктуры и еще множества факторов. Здесь необходимо просчитать гораздо больше вариантов, нежели при сдаче квартиры. Также ознакомьтесь со статьей, куда вложить 400000 рублей и узнайте о новых способах дохода.

Какие нежилые объекты бывают:

  • свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
  • торговля и общественное питание (торговые павильоны, магазины, точки общепита, аптеки, услуги);
  • офисные (офисы компаний);
  • складские и индустриальные (склады оптовых и розничных торговых компаний, производства);
  • другие, которые не принято разделять на категории (гостиницы, медицинские центры).

По всем указанным категориям существуют свои нормативы, технические и санитарные требования. Исходя из этого, при сдаче в аренду помещения следует решить для себя, в какие категории бизнеса вы готовы сделать инвестиции.

Необходимо прийти к определенному компромиссу с арендатором

Две стороны медали

Аналитики показывают, что выгодно вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость, плюсы и минусы которой следует рассмотреть подробнее.

Положительные стороны:

  • Доходность, в 2 раза превышающая ставки по депозитам. Это около 8-12% в год.
  • Пассивность и стабильность. Ремонтом займется арендатор, сдаст в аренду — посредник.

Взвесив плюсы и минусы, определитесь с выбором, куда собираетесь инвестировать свой капитал

Отрицательные моменты:

  • Налоги. В отличие от сдачи в аренду жилых помещений с различными имеющимися лазейками, в случае с коммерческой недвижимостью уклониться от уплаты не получится. Целесообразно оформить бизнес как ИП, налог здесь составит 6% с оборота.
  • Посредник — брокер, также потребует свой гонорар, это от 50 до 100% месячной аренды.
  • Бухгалтерское обслуживание для проведения всех платежей, налогов и прочего. Для уменьшения расходов стоит рассмотреть специалиста на удаленной вакансии.
  • Самый большой риск — потеря арендатора. Чтобы это не случилось сиюминутно, при заключении договора условия досрочного расторжения прописываются сторонами, тем самым застраховывая арендодателя от непредвиденных убытков.

Покупка жилого помещения с целью перевода в нежилое, потребует дополнительных трат.

Как вложить деньги в коммерческую недвижимость

Покупка объекта обычно преследует определенную цель:

  • Последующая сдача в аренду — классическая инвестиция.
  • Перепродажа по более интересной цене.
  • Обеспечение собственного бизнеса новыми площадями.

Вложение в коммерческую недвижимость: алгоритм действий

Поиск ликвидного помещения

Для более выгодной инвестиции в коммерческую недвижимость в России, покупку площадей можно совершать на этапах строительства. Так можно значительно сэкономить на стоимости. Но тут есть некоторые подводные камни: нет гарантии, что строительство завершится, также оно может банально затянуться и стать долгостроем. А эти факторы значительно скажутся на сроке окупаемости недвижимости, минимизирую привлекательность покупки.

Для целевой покупки в спальных районах (где есть потребители тех или иных услуг) зачастую приобретают первые и вторые этажи жилых зданий и целью перевести их в коммерческие объекты. Такие инвестиции в коммерческую недвижимость достаточно трудоемкие, хоть и перспективны.

С чем же может столкнуться инвестор:

  • Оборудование отдельного входа.
  • Согласие более 70 % собственников квартир, что заставит созывать общедомовое собрание или обходить квартиры лично.
  • Специфические коммуникации: вытяжки, вентиляция, электрический кабель.

В каждом из способов есть свои плюсы и минусы, поэтому инвестор должен внимательно подходить к каждому из них

Анализ состояние и размещение объекта

Выбор правильного места — половина успешных инвестиций. Микрорайон, в котором планируется покупка, должен соответствовать назначению объекта. Глупо вкладывать средства в производственные площади в спальном квартале или офисные помещения в районе дач.

Важно найти общий язык с компанией, занимающейся коммунальным обслуживанием объекта, предварительно изучив отзывы о ней.

Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов.

Наличие удобных подъездов, бесплатных парковочных мест — поднимет стоимость помещения.

Отсутствие «неудобных» соседей. Если в близком доступе к объекту есть свалки, шумные или загрязняющие производства, трасса и прочее — все это скажется как на стоимости недвижимости, так и на поисках арендатора.

Не стоит забывать о внутреннем устройстве здания. Минимум углов, закутков, несущих колонн, подпорок и прочих усложняющий устройство элементов. Наилучшая планировка — квадрат или не особо вытянутый прямоугольник. Так арендатор сможет устроить помещение на свой вкус.

Планировка помещения также влияет на цену недвижимости, одна из наилучших планировок, это квадрат или не особо вытянутый прямоугольник.

Юридическое сопровождение

Покупка и последующая сдача в аренду — сложные процессы, требующие правовой подготовки. Проверка документации специалистом позволит избежать неприятностей в виде внезапных обременений и арестов в дальнейшем. Также следует перед инвестированием заранее установить собственников земли, на которой построена недвижимость, потому как в будущем с ними могут быть определенные разногласия.

Перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость

На фоне всеобщего спада экономики и розничной торговли в частности не стоит ожидать роста спроса на аренду. Московский регион уже показал нецелесообразность ввода новых активов на столичный рынок. По регионам такая тенденция сохраняется, разница в десятке процентов. И спад спроса на арендуемые помещения будет продолжаться. Сужение сегмента розничной торговли напрямую влияет и на складское хозяйство и на офисную недвижимость.

В то же время, гостиничный бизнес в столице и курортных городах показывает не самые худшие результаты. Прошедшие в стране спортивные мероприятия мирового масштаба позволили сфере гостеприимства упрочить свое положение. При этом страна в целом стала более привлекательной для туристов, в том числе и иностранных.

Хорошо себя чувствует и сфера услуг, здесь можно обобщить косметические и медицинские учреждения, спортзалы, развлекательные центры и кинотеатры . Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость с последующей ориентацией на этот сегмент, сейчас вполне подходящее время.

С этими проектами мы сегодня зарабатываем:

Нет проверенного рецепта, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость. При выборе своей стратегии следует руководствоваться здравым смыслом , стараясь учесть все возможные риски и выгоды, вовремя реагируя на изменении рынка недвижимости в частном и экономической обстановки в целом.

Войти в долю: как заработать на коллективных инвестициях в недвижимость

«Мы покупаем объекты с понятной доходностью, которая из года в год растёт за счёт индексации арендной платы»

IT-инструменты, которые используются в проекте Activo

Проект Aktivo, созданный известным предпринимателем и инвестором Оскаром Хартманном, предлагает своим клиентам коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Это новая для России модель инвестиций, и, как и любой другой новый продукт, Aktivo в первые месяцы столкнулся с холодным отношением потенциальной аудитории. О том, в чём суть модели коллективных инвестиций в недвижимость и как на них заработать, порталу Biz360.ru рассказал сооснователь Aktivo Данил Попов.

Данил Попов, 27 лет, сооснователь и член совета директоров компании Aktivo – сервиса коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Во время учёбы в Новосибирском государственном университете открыл собственное рекламное агентство Multiways, которое сотрудничало с Фондом русской экономики – проектом предпринимателя Оскара Хартманна. В 2015 году по приглашению Хартманна присоединился к команде нового проекта – сервиса Aktivo.

В 2015 году у предпринимателя и инвестора Оскара Хартманна появилась идея нового проекта – платформы для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, главным образом – в функционирующие объекты для ритейла: крупные торговые центры и магазины.

«Чтобы люди могли покупать огромные объекты и получать прибыль от них, а не от сдачи квартир. В США и Великобритании есть компании, предлагающие такой вид инвестирования, и они быстро растут. Идея проекта Оскара Хартманна была амбициозной для российского рынка, поэтому я включился в проект, почти не раздумывая», – говорит Данил Попов, сооснователь компании.

По замыслу создателей сервиса Aktivo, вложения в коммерческую недвижимость обеспечат инвесторам доход в размере 10-15% годовых. «Квартиры могут приносить прибыль в размере 3% в год, банковские вклады – не больше 10%. Они дают доходность ниже, чем готовый арендный бизнес с сетевым арендатором», – замечает Данил Попов.

В середине 2015 года началась работа по запуску проекта. Оскар Хартманн и его команда изучали аналогичные зарубежные площадки, а также думали над тем, как юридически «упаковать» своё предложение. С одной стороны, необходимо было обеспечить инвесторам защиту их инвестиций. С другой, создать предложение, которое было бы потенциально интересно и собственникам коммерческой недвижимости.


Оскар Хартманн

«Самая сложная задача – как обеспечить, не обладая собственными средствами, 100% защиту инвестора и продавца. Решение нашлось в российском праве – это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), находящиеся под контролем управляющей компании. Мы привлекли в качестве партнёра управляющую компанию «КСП Капитал Управление Активами». Она создаёт паевые фонды и управляет ими. Мы предложили компании «КСП» выступить в качестве инициатора и первого пайщика создаваемых фондов. Мы же должны были подбирать объекты для инвестиций в них, самостоятельно находить и приводить инвесторов после формирования фондов. Договориться о сотрудничестве с этим партнёром было несложно», – замечает Данил.

Проект Aktivo находит объекты недвижимости, арендуемые ритейлерами. В настоящее время речь идёт только о Москве и Московской области, хотя в планах – выход и в другие регионы. Все здания проходят технический, юридический и экономический анализ. Если результаты всех трёх экспертиз подтверждают, что данный объект может быть низкорискованным активом, делается предложение о покупке его владельцу.

Читайте также:  Как перевести деньги: с телефона на телефон или с карты на мобильный

Затем начинаются переговоры о заключении сделки. Одна из сложностей – объяснить собственнику, почему его торговый центр не может быть приобретён прямо сейчас одной компанией или одним человеком, а сначала формируется ЗПИФН.

«После того, как объект попал в фонд, владелец получает паи. Мы обязуемся выкупить у него эти паи в течение какого-то времени. Чаще всего речь идёт о 3-6 месяцах. Мы понимаем, что, условно, пропускная способность нашего отдела продаж – 100 млн. рублей в месяц. Если объект стоит 300 млн. рублей, то мы продадим его инвесторам за 3 месяца», – объясняет Данил Попов.

Когда набирается пул инвесторов, чьих коллективных средств хватает для совершения сделки, объект недвижимости становится собственностью ЗПИФН. В Aktivo придерживаются концепции моно-фондов – один фонд может владеть только одним торговым центром. Как только сделка о купле-продаже закрывается, инвесторы начинают получать доход со следующего месяца – от сдачи в аренду торговых площадей в приобретённом здании. Вопросами аренды и эксплуатации приобретаемых зданий занимается специальная эксплуатирующая компания.

«Мы покупаем объекты с понятной доходностью, которая из года в год растёт за счёт индексации арендной платы. Мы предлагаем инструмент пассивного постоянного дохода от конкретных объектов недвижимости. В этом ключе мы работаем одни на российском рынке», – подчёркивает Данил.

Если Aktivo не сможет привлечь нужное количество инвестиций для покупки какого-то объекта в оговоренные сроки, от сделки отказываются. Тем, кто уже заявил об участии в этом проекте, возвращаются их средства. В небольшой истории проекта такая ситуация произошла лишь один раз. В 2015 году Aktivo планировал приобрести объект на Тверской улице в Москве. Сделка была номинирована в долларах. За время, потребовавшееся на поиск инвесторов, курс доллара вырос, привлечённых средств на покупку данного объекта не хватило. От заключения сделки отказались, а все средства вернули несостоявшимся инвесторам.

На рынке коммерческой недвижимости, по словам Данила Попова, действуют те же принципы, что и в случае с частной недвижимостью. Собственник торгового центра поначалу пытается продать его, не сильно афишируя свои намерения. Если покупатель не находится, объект попадает в так называемую экспозицию – информация о продаже появляется у риелторов, на Avito и каталогах объявлений о недвижимости вроде ЦИАНа. Сначала команда проекта работала только с экспонируемыми объектами.

«Когда мы перевалили за портфель в 1,5 миллиарда рублей, нас уже стали воспринимать как серьёзного покупателя. Сейчас мы получаем много предложений по объектам, которые ещё не попали в общедоступную экспозицию. А это самое ценное в рынке недвижимости», – добавляет Данил.

Из поступивших на рассмотрение объектов отбираются те, которые подходят по стоимости. В Aktivo разработали автоматический калькулятор. В него задаются параметры объекта, после чего становится понятно, насколько выгодно им заниматься и по какой цене стоит приобретать.

Если собственник готов продать свою недвижимость по цене, предложенной командой проекта, здание проходит аудит со стороны Aktivo. Экономический анализ позволяет понять чистую доходность объекта.

«Надо проанализировать, какой будет налоговая нагрузка, расходы на эксплуатацию, потребуется ли ремонт или перепланировки, во сколько будет обходиться поддержание текущего ремонта. Это всё мы учитываем, чтобы получить чистый арендный доход. Его мы делим на стоимость объекта и получаем целевую доходность для инвестора на уровне 10% в год», – рассказывает Данил.

Юристы оценивают, нет ли в объекте значимых рисков, связанных с правами собственности. Проводить подобный аудит позволило появление в проекте партнёра Владимира Лупенко, одного из соучредителей компании FCG. Именно она обеспечивает юридическую поддержку Aktivo. Технический анализ определяет, насколько здание соответствует технической документации.

«Пример из практики, когда объект почти добрался до сделки, но не прошёл технический аудит. Он состоял из двух зданий, каждое из которых было согласовано в соответствующих инстанциях. Но между зданиями была несогласованная переходная галерея. Если её снесут, то объект потеряет свою коммерческую привлекательность. Именно поэтому он вылетел из воронки отбора», – говорит Данил.

По его статистике, благодаря системе аудита, применяемого в Aktivo, из 100 объектов до сделки доходят лишь 2. Проект пытается выйти с объектами, которые предлагает инвесторам, за пределы Московской области. Но пока это не получается сделать. Проект не представлен в регионах, о нём там мало слышали. Плюс владельцам коммерческой недвижимости вдали от Москвы не сразу удаётся объяснить принцип взаимодействия с Aktivo.

«Собственники в регионах не так прогрессивны с точки зрения использования инструментов, не соответствующих классической схеме продажи. Им сложно объяснить, что такое паевый фонд недвижимости, как в нём всё устроено», – считает Данил Попов.

Ещё один фактор, мешающий пока расширению географии присутствия проекта, это сложности с проведением аудита вдали от центрального офиса Aktivo.

Проект Aktivo привлекает в качестве инвесторов физических и юридических лиц. Но компаний, желающих поучаствовать в крауд-инвестициях в коммерческую недвижимость, значительно меньше, чем частных лиц – всего три-четыре по итогам 2020 года. Чаще всего клиентами становятся топ-менеджеры крупных компаний, владельцы бизнеса любых размеров. Минимальный объём инвестиций – 500 тысяч рублей от одного инвестора. Максимальный – 100 млн. рублей от одного человека. Средний чек варьируется в пределах 6 млн рублей.

Инвесторы самостоятельно выбирают из базы проекта тот объект, в который они хотят вложить свои деньги. Единственное требование к потенциальным клиентам – они должны объяснить управляющей компании происхождение вкладываемых средств. Если нет доказательств легального дохода, управляющая компания может отказать в заключении контракта. За время существования Aktivo не было ни одного подобного отказа.

Потенциальный инвестор после регистрации на сайте проекта получает доступ в личный кабинет. Там он проходит верификацию, заполняя данные о себе, там же получает и подписывает анкеты для управляющей компании. После прохождения этих обязательных процедур для пользователя открывается лицевой счёт, на который будут зачислены инвестиционные паи.

«Всё общение и этапы взаимодействия с клиентом у нас оцифрованы. Но по его желанию можно подписать документы и на бумаге. Насколько я знаю, мы первые в России, кто оцифровал покупку паёв ЗПИФН», – замечает Данил Попов.

В проекте Aktivo, как правило, «длинная» сделка. Инвестор может думать о своём участии в том или ином объекте по несколько месяцев и даже лет. Недавно клиентом стал человек, получавший предложение от Aktivo в 2015 году. Он 4 года наблюдал за бизнесом и динамикой его развития. Но в среднем цикл сделки составляет 3 месяца.

«Мы очень прозрачные, поэтому инвесторы не требуют заверений, что их деньги никуда не пропадут. До того, как они у нас что-то спросят, мы уже предоставляем им всю информацию: раскрываем финансовую модель проекта, в которой видно каждую транзакцию, можем показать договоры аренды, частично – договор о купле-продаже. Раньше приходилось довольно часто объяснять, как работают паевые фонды – что они контролируются управляющей компанией и Центробанком, поэтому являются очень защищённой конструкцией. Сейчас объяснения требуются всё реже», – констатирует Данил.

Если инвестор в какой-то момент после заключения сделки захочет выйти из проекта, фонд займётся продажей его доли.

В проект Aktivo его основатели вложили в общей сложности около 100 млн. рублей. Выйти на окупаемость планируется в 2021 году.

«Мы зарабатываем вместе с инвесторами. Получаем 2% с транзакции на входе – платы клиента за вход в проект. И 12,5% от дохода, который выплачиваем инвесторам. Эти средства мы берём за управление объектами. Если объект теряет в доходности, то и мы зарабатываем меньше», – объясняет Данил Попов.

На старте проекта возникли сложности с продажами – команда не до конца понимала, как привлекать инвесторов в новый для них тип вложений. Не все из них готовы были разбираться в предлагаемой им схеме.

«Классическая инвестиционная стратегия заключается в том, чтобы взять недооценённые объекты, вложить в них денег, зарабатывать какое-то время на ренте и продать их дороже, чем они были куплены. И вот на этой разнице стоимости и заработать деньги для инвестора. У нас стратегия намного проще. Мы покупаем объект с понятной доходностью, которая из года в год растёт за счёт индексации арендной платы», – замечает Данил.

На старте команда собирала базу потенциальных инвесторов. Им делали предложения, некоторых приглашали на объекты и на месте показывали, какое здание планируется приобрести. Переговоры велись со многими, но заключённых контрактов не было.

«Потом выяснилось, что надо было подождать и продавать с тем же давлением. Постепенно люди из нашей базы научились инвестировать в те объекты, которые мы им предлагали, и перестали бояться», – говорит Данил Попов.

Сейчас для привлечения клиентов используются различные каналы. Один из самых действенных – блог Оскара Хартманна, основателя и президента Aktivo. «Если в своём блоге он рассказывает о проекте, то мы получаем волну регистраций от потенциальных инвесторов. Но такой результат мы получили относительно недавно – примерно 1,5 года назад. Именно тогда Оскар стал известен многим», – замечает Данил.

Лучше всего в продажах работают офлайновые мероприятия – деловые выставки и конференции, связанные с недвижимостью, а также мероприятия, которые проводит Aktivo. Эти мероприятия направлены на повышение лояльности действующих клиентов. Во время таких встреч менеджмент компании рассказывает о текущем состоянии дел и планах, выступают приглашённые спикеры.

«Мы бесконечно экспериментируем с привлечением клиентов, но уже поняли, что интернет-маркетинг, наружная и телевизионная реклама в нашем бизнесе работают очень плохо», – констатирует Данил Попов.

Самым сложным в проекте, по мнению Данила, была первая продажа. Она же стала и первой серьёзной ошибкой. Потенциальным клиентам предлагалось здание на Тверской улице. Так как сделка была в долларах, то рублёвая стоимость объекта выросла к моменту заключения сделки.

Инвесторам предложили два варианта последующих действий – возврат денег или вложения в другой объект. Порядка 60 инвесторов, аккумулировавших в специально созданном фонде довольно крупную сумму, выбрали другой объект. Им стал магазин «Пятёрочка» в Люберцах.

«Сделка проходила в крайне сжатые сроки, потому что у фонда есть срок формирования, и он ограничен. Но в итоге сделка, стоимостью 160 млн рублей, состоялась, а наши первые клиенты уже 4 года получают доход от этого объекта», – говорит Данил Попов.

Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Читайте также:  Как осуществляется мониторинг конкурентов? Мониторинг цен конкурентов

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2020 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Читайте также:  АУПТ: расшифровка. Автоматические установки пожаротушения: виды и применение

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2020 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной н.

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

  1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
  2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
  3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

  • Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
  • Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
  • Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
  • Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
  • Проводим due diligence.
  • Структурируем сделку.
  • Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
  • Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Оцените статью
Добавить комментарий