Эксклюзивный договор на продажу недвижимости: понятие, преимущества и недостатки

Содержание

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости: понятие, преимущества и недостатки

Зачем продавцу недвижимости эксклюзивный договор и каковы его преимущества?

Сегодня, в рубрике «Экспертное мнение» руководитель отдела продаж Роман Дребушевский расскажет о том, какие преимущества получает клиент при подписании эксклюзивного договора.

На протяжении 10 лет компания «Квартсервис» строит свою работу на эксклюзивном праве продажи. Мы никогда не настаиваем на том, что это единственно верное решение, но исходя из нашего опыта, могу сказать, что эксклюзивный договор – это один из аспектов успеха в этом непростом деле. Подписывая эксклюзивный договор, мы обеспечиваем клиенту полноценный сервис и правовое обеспечение сделки.

Специально для наших читателей мы подготовили 5 основных преимуществ эксклюзивного договора для продавца недвижимости. Информации по этой теме много и мы хотели бы донести её как можно понятнее, поэтому сегодня я поделюсь с вами первыми двумя преимуществами:

1. Любая продажа начинается с оценки недвижимости. Профессиональная оценка включает в себя несколько этапов. В первую очередь, проводится предварительный осмотр вашей квартиры, затем проводится мониторинг рынка недвижимости в этом же микрорайоне. Далее, выделяем достоинства и недостатки вашего объекта недвижимости. В оценке мы используем более 50 параметров – состояние подъезда, площадь самой квартиры, вид из окон, этажность, наличие лифта, инфраструктура, состояние придомовой территории, состояние детских площадок, и многое другое. Это большая и трудоемкая работа и без эксклюзивного договора, риэлтор рискует потратить не только свое время, но и деньги. Поэтому, если кто-то из специалистов по недвижимости проводит оценку вашего объекта, например, по телефону, стоит задуматься о его профессионализме и будущей успешной продаже вашей недвижимости.

2. После оценки недвижимости начинается поиск покупателя. Эффективный поиск покупателя также состоит из нескольких этапов. В первую очередь квартиру предлагают внутренней базе покупателей, затем, чтобы расширить круг потенциальных клиентов проводится профессиональная фотосъемка и пишутся продающие тексты. После этого компания использует все ресурсы маркетинга — информацией о вашей квартире наполняются самые эффективные сайты по продаже недвижимости, тематические социальные сети, сайты банков и другие источники. Затем мы готовим раздаточный материал с фотографиями и планировкой продаваемой недвижимости, чтобы именно ваша квартира осталась в памяти у потенциального покупателя.

3. Еще одно явное преимущество эксклюзивного договора – максимальная рыночная цена. При конкуренции нескольких риэлторских агентств существует риск снижения цены – квартира начинает конкурировать сама с собой и участникам этой гонки ничего не остается кроме того, как демпинговать. У этих агентств нет цели продать вашу квартиру как можно дороже – у них есть цель просто продать ее первыми, чтобы получить комиссию. Покупатель всегда с подозрением относится к таким объектам, он не понимает, кто в данном случае несет ответственность и с кем вести переговоры.

4. Подписывая эксклюзивный договор, вы существенно экономите свое время. Когда вы обращаетесь в несколько агентств, то приходится рассказывать все нюансы, касающиеся объекта много раз (и не исключено, что вы забудете какие-либо важные моменты). Поручив продажу квартиры одному профессионалу, вы можете даже не появляться на показах при условии, что квартира пуста.

5. Также, мы избавляем от некомфортных психологических моментов при продаже. Если вы покупатель – вы всегда будете хотеть купить дешевле, если продавец – продать дороже. Зачастую, при столкновении этих мнений возникает недоверие, подозрительность и даже агрессия. Мы знаем как действовать в такой ситуации, все наши специалисты владеют техникой продаж, могут снять напряжение и минимизировать ваше общение с покупателем.

Конечно, даже после ознакомления со всеми преимуществами эксклюзивного договора, принимать решение только вам. Многие наши клиенты, вначале отказались и обратились сразу в несколько агентств. Но поняв, что их квартирой практически не занимаются, возвращались к нам и успешно продавали свою недвижимость. Только вот время, деньги, и конечно же, нервы, были уже безвозвратно потеряны.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости: понятие, преимущества и недостатки

Каждый, кто хоть раз сталкивался с задачей продажи недвижимости, понимает, как важно найти опытного риэлтора, который будет стремиться не просто выгодно продать объект, а и защитить интересы собственника. Для этой цели идеально подходит эксклюзивный договор — взаимовыгодное соглашение, обеспечивающее удобные условия и продавцу, и риэлтору. Именно такая форма сотрудничества позволяет специалисту по недвижимости создать высокий спрос на реализуемый объект. Как это происходит? Почему опытные агенты ориентированы именно на эксклюзивный договор? Давайте рассмотрим, какие достоинства делают эксклюзив оптимальным решением как для риэлторов, так и для собственников, и рынка в целом.

Преимущества эксклюзивного договора для продавца

  1. Всесторонняя реклама продаваемого объекта. Поручая работу по продаже объекта одному риэлтору, собственник может быть уверен в том, что посредник проведет масштабную работу по продвижению недвижимости. Как только заключается такой договор, объект собственника размещается на всех сайтах по недвижимости и досках объявлений, попадает в специализированную базу недвижимости. Кроме того, в случае заключения эксклюзивного договора риэлтор задействует все доступные способы рекламы: объявления в закрытых риэлторских группах и чатах, социальные сети как инструмент продажи недвижимости, растяжки, баннеры и т.д.
  2. Широкие возможности реализации недвижимости. Эксклюзивный договор дает возможность реализовать объект не только с помощью объявлений, но и через систему партнерских продаж (СПП). Если риэлтор уверен в получении вознаграждения, он может задействовать СПП, предложив часть комиссионных агенту покупателя.
  3. Правильно сформированная стартовая цена. Чтобы задать адекватную цену, риэлтор должен провести тщательный анализ рынка и текущих предложений. Без эксклюзива агент может проанализировать несколько условно похожих предложений и либо задать сверхнизкую цену, чтобы привлечь покупателя, либо среднюю без учета особенностей объекта, его плюсов и минусов.
  4. Ограниченные сроки реализации. Обычно эксклюзив подразумевает ограничение сроками, и у риэлтора есть стимул закрыть сделку в обозначенное договором время, причем по выгодной для клиента цене. По согласованию с собственником, агент может использовать метод скоростных продаж – Аукционный метод продаж недвижимости. Без эксклюзива риэлтор не всегда уделяет каждому объекту достаточно времени, он не настолько заинтересован в продаже и часто согласен довольствоваться случайными просмотрами.
  5. Взаимовыгодное сотрудничество. Когда собственник передает заказ нескольким риэлторам, он вынуждает их конкурировать, и либо некоторые агенты идут на ущемление интересов продавца (например, неоправданно снижают цену), либо посредники не особо заинтересованы в продаже. Эксклюзив означает, что продавец и его агент становятся союзниками, и риэлтор стремится защитить интересы своего партнера.
  6. Безопасность. По эксклюзиву работают профессионалы, дорожащие своей репутацией. Такой эксперт по недвижимости просто не может позволить себе халатно отнестись к своей работе. В интересах самого риэлтора убедиться в надежности агентов покупателя и самих потенциальных покупателей. Кроме того, опытные риэлторы сотрудничают с компетентными юристами, способными дать консультацию или предоставить свои услуги в тех случаях, когда это необходимо.
  7. Экономия времени. Все звонки, переговоры, встречи и показы будет проводить риэлтор. Собственнику не нужно тратить свое время на телефонные разговоры и показы, большая часть из которых все равно не ведет к сделке. Если продавец не проживает на территории реализуемого объекта, то он может вручить агенту ключи и забыть о помещении, пока не понадобится его подпись для закрытия сделки.
  8. Минимум хлопот. Агент, работающий по эксклюзиву, занимается и предпродажной подготовкой. Хоум-стейджинг можно осуществить за счет специальных фирм, клининговых компаний или своими силами, и, как правило, риэлтор лучше знает, на что нужно обратить внимание при уборке, перестановке мебели, перепланировке или ремонте помещения. Хороший агент по недвижимости знает, как показать объект в самом выгодном свете. При организации показов риэлтор будет отвечать на сложные вопросы, поскольку он, во-первых, имеет опыт работы с возражениями, а во-вторых, знает продаваемый объект со всех сторон.
  9. Отчетность. Риэлтор обязан предоставлять собственнику отчеты о каждом этапе проделанной работы, на основании которых продавец может оценивать, насколько успешна выбранная агентом стратегия.
  10. Привлекательность рекламного объявления для потенциальных покупателей. Во-первых, эксклюзив обязывает агента создать и разместить информативное объявление с продающим текстом, сопровождаемое реальными фото и, возможно, видео и 3D-презентацией. Во-вторых, при работе в таком формате не будет настораживающего покупателей шквала объявлений с одним и тем же объектом, но разными ценами, с разными условиями и даже описаниями, что бывает, когда с объектом работает несколько агентов, ориентирующихся на количество, а не на качество.

Преимущества эксклюзивного договора для риэлтора

Оказание риэлторских услуг по эксклюзивному договору выгодно не только собственнику, но и самому агенту.

  1. Нет конкуренции с коллегами, а значит, работу с объектом можно провести полноценно, продуманно и планомерно.
  2. Есть доступ ко всем документам по объекту. Соответственно, сделка не сорвется в последний момент из-за того, что собственник скрыл какую-то неважную по его мнению, но значимую с точки зрения закона информацию.
  3. Стабильность. Такая форма сотрудничества гарантирует получение вознаграждения. Материальный стимул, хотя и не является самоцелью риэлторской деятельности, все же остается очень важным.
  4. Возможность планирования. Эффективный тайм-менеджмент при удаленной работе крайне важен, а с эксклюзивом, во-первых, есть точные сроки, в которые нужно уложиться, а во-вторых, есть свобода в работе с объектом. Риэлтор может быть уверен, что когда он приведет потенциальных покупателей на показ, он не обнаружит там других агентов и их клиентов. То есть, оказывая услуги по эксклюзиву, риэлтор может четко распланировать все действия по работе с объектом.
  5. Окупаемость затрат. Все усилия, вкладываемые в продвижение объекта, окупаются. Вознаграждение покрывает расходы на рекламу, телефонные переговоры и другие траты.
  6. Хорошие отзывы. Поскольку эксклюзив выгоден собственнику и защищает его интересы, как правило, сделка закрывается к полному удовлетворению владельца недвижимости. А значит, он охотно делится рекомендациями со своими знакомыми, оставляет положительные отзывы в социальных сетях, на форумах, тематических площадках в сети и т.д.
  7. Нетворкинг. Работа по эксклюзивному договору способствует росту доверия между риэлтором и его клиентами и создает основу для долгосрочного сотрудничества.
  8. Возможность проконтролировать качество предпродажной подготовки. Если собственник не живет на территории продаваемого объекта, то подготовка целиком ложится на плечи риэлтора. Проведя соответствующую работу, специалист по недвижимости может быть уверен в том, что в итоге объект будет представлен в лучшем свете.
  9. Относительная независимость от продавца. Иногда собственник, проводя переговоры или присутствуя на показах, может негативно повлиять на процесс взаимодействия с потенциальным покупателем. Ведь владельцы недвижимости, как правило, не имеют профессиональной подготовки и не всегда способны сдерживать эмоции, если кто-то критикует их объект. Работая по эксклюзиву, риелтор может частично ограничить продавца во взаимодействии с потенциальными клиентами ради достижения выгодного для всех сторон результата.
  10. Доверие со стороны других агентов. Работая по эксклюзиву, риэлтор позиционирует себя как опытного и ответственного специалиста, поскольку такая форма сотрудничества по силам только уверенному в себе эксперту по недвижимости.
Читайте также:  Инвестиционный актив - это что такое? Управление активами инвестиционных фондов

Работа по эксклюзивному договору требует по-настоящему профессионального подхода, поскольку чтобы эффективно закрыть сделку, риэлтор должен не просто разместить объявление о продаже, а провести глубокую, масштабную работу.

Каковы обязанности риэлтора, заключившего эксклюзивный договор с собственником?

  • Оценка недвижимости: риэлтор проводит сравнительный анализ по аналогичным объектам, выясняя среднюю стоимость и количество проданных по предлагаемой цене объектов. Такое изучение рынка помогает создать правильную стартовую цену, которая привлечет потенциальных покупателей.
  • Создание плана работы. Риэлторская деятельность подразумевает составление четкого плана: как агент будет продвигать объект, какие каналы и методы лучше всего использовать, учитывая особенности объекта (тип недвижимости, ценовой сегмент, технические характеристики, условия продажи и т.д.). Также агент может предусмотреть проведение дней открытых дверей (ДОДов), аукциона.
  • Важным этапом работы риэлтора является предпродажная подготовка. Объект должен быть полностью готов к показам. Важно представить помещение так, чтобы потенциальные покупатели сумели оценить все его достоинства. Хоум-стейджинг, включающий в себя уборку, перестановку мебели, иногда — косметический ремонт и перепланировку, поможет сделать помещение чистым, удобным и приятным для посетителей.
  • Подготовка документов. Специалист по недвижимости обязан позаботиться о готовности всех документов, а также о заблаговременном решении сложных, спорных вопросов, если они есть. Кроме того, агент заранее рассчитает все траты, которые возникают в ходе процесса продажи: услуги нотариуса, рекламный бюджет, налоговые выплаты и т.д.
  • Эффективное рекламное продвижение объекта. Чтобы объявление о продаже выделялось на фоне других предложений, риэлтор должен позаботиться о том, чтобы оно содержало максимум полезной для покупателя информации, реальные фотоматериалы, в некоторых случаях — видеопрезентацию, которая позволяет оценить экстерьер и интерьер загородного дома или коммерческого помещения. Объявления должны размещаться там, где их увидит целевая аудитория: специализированные интернет-порталы недвижимости, агрегаторы и доски объявлений, форумы, группы и чаты в социальных сетях. Кроме того, информация об объекте должна распространяться среди знакомых риэлторов. Ведь основная задача риэлтора — создание спроса, позволяющего выгодно реализовать недвижимость, удовлетворив запросы клиента.
  • Проведение переговоров и показов. Специалист по недвижимости берет на себя всю работу с потенциальными покупателями и их агентами. Телефонные переговоры, деловые встречи, показы объекта проводятся риэлтором, зачастую без участия собственника вообще.
  • Составление отчетов: риэлтор должен информировать клиента о том, как идет работа по продвижению объекта, есть ли отклики и встречные предложения, что предполагается сделать для того, чтобы охватить еще большую аудиторию.
  • Своевременная коррекция цены. Если ожидания спроса не оправдались, что особенно актуально для коммерческой и загородной недвижимости, где сложно провести сравнительный анализ и спрогнозировать спрос, цена должна быть изменена, чтобы повысить привлекательность объекта. Изменение цены заранее согласовывается с собственником и проводится только с его одобрения. Как правило, такая возможность указывается в условиях договора.

Таким образом, всесторонняя работа над продажей объекта и, как итог, закрытие сделки к полному удовольствию клиента доступны лишь тому специалисту, который активно использует все возможности, предлагаемые современным рынком. Это сложная и ответственная работа, которая приносит пользу не только самому риэлтору и его клиенту, но и третьим лицам.

Плюсы эксклюзивного договора для остальных участников рыночных отношений

  1. Покупатели могут быть уверены, что риэлтор, работающий по эксклюзивному договору, заранее позаботится о готовности документов и проверит юридическую чистоту недвижимости.
  2. Агенты покупателей могут рассчитывать на вознаграждение, если посредник продавца работает по СПП, а значит, все участники сделки получают выгодные условия.
  3. Такая форма сотрудничества положительно сказывается на имидже риэлторов в целом, поскольку гарантирует безопасность участников с точки зрения закона.
  4. Работа на основании эксклюзивного договора позволяет сделать отношения на рынке недвижимости доверительными, организованными и взаимовыгодными.
  5. Работа по эксклюзиву способствует развитию деловой активности на рынке недвижимости. Другие риэлторы охотнее идут на контакт с агентом, работающим по эксклюзиву, так как видят, что перед ними профессионал, которому можно доверять. Клиенты, которым были оказаны услуги по такому договору, готовы рекомендовать риелтора своим знакомым, а те, в свою очередь, готовы заключать соглашение такого типа и сотрудничать на его основании.

Риэлторский бизнес, основанный на взаимовыгодном сотрудничестве, повышает качество отношений всех его участников. В силах каждого профессионала сделать сферу купли-продажи недвижимости более организованной, стабильной и процветающей. Для этого достаточно эффективно работать, заключая с клиентами эксклюзивный договор.

Материал подготовлен: HR-портал АН «SOFIA PLUS».

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости: понятие, преимущества и недостатки

Многие люди не желают самостоятельно заниматься деятельностью, связанной с продажей собственной недвижимости. В этом случае они могут воспользоваться помощью риелторских агентств, предлагающих полное сопровождение сделки. При этом можно выбрать одного специалиста, который вплотную будет заниматься продажей. С ним заключается эксклюзивный договор на продажу недвижимости. При таких условиях имеется возможность продать объект действительно на выгодных условиях, а при этом владелец жилья не будет заниматься данным процессом самостоятельно.

Понятие соглашения

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости представляет собой уникальный контракт, на основании которого владелец объекта выбирает определенное агентство недвижимости, занимающееся продажей жилья клиента. Это соглашение включает в себя двустороннее обязательство:

  • клиент агентства, являющийся заказчиком, должен предоставить возможность специалистам показывать недвижимость потенциальным приобретателям и осуществлять сделку;
  • непосредственный риелтор обязуется продать жилье по оптимальной для клиента стоимости в короткие сроки, а при этом не будет привлекаться гражданин к этому процессу каким-либо образом.

Владелец имущества должен доверять выбранному агентству, а вот сотрудники учреждения должны заниматься всеми организационными вопросами относительно продажи недвижимости. Они обязаны выполнить свою часть договоренности качественно, добросовестно и оперативно. Предоставляется клиенту юридическая поддержка, а также он должен гарантированно получить средства за свою недвижимость.

Агентство за такую работу получает определенное комиссионное вознаграждение, размер которого зависит от стоимости проданного жилья. Эксклюзивный договор на продажу недвижимости может заключаться исключительно с компанией.

Использование такого соглашения считается выгодным для каждого человека, желающего передать полномочия по продаже своего объекта агентству. Размер вознаграждения обычно остается в пределах нормы, поэтому продавец не переплачивает собственные средства. Деньги за услуги агентства уплачиваются непосредственным покупателем.

При каких условиях подписывается?

Чтобы хорошо разобраться в понятии эксклюзивного договора, следует определиться с тем, при каких условиях допускается его подписывать. Для этого должны соблюдаться следующие требования:

  • риелтору непременно передаются все сведения о продаваемой недвижимости, поэтому собственник представляет правоустанавливающую документацию, чтобы специалист убедился в отсутствии различных обременений и других претендентов на объект;
  • агентством проводится первичный анализ недвижимости, позволяющий определить, какое вознаграждение будет запрошено, по какой максимальной цене может продаваться объект, а также какие узловая будут включаться в договор;
  • специалистом дается первичная юридическая оценка документам и самой недвижимости, причем нередко запрашиваются у клиента дополнительные бумаги, представленные многочисленными справками, приказами или выписками из государственных учреждений;
  • устанавливаются все потребности и желания собственников объекта;
  • предоставляется информация клиентам о том, какая будет использоваться технология продажи, а также на какие этапы делится процедура реализации объекта;
  • определяется оптимальный срок продажи, который обычно не превышает 4 месяца;
  • выявляется специалистом потребительский спрос, на основании чего устанавливается подходящая стоимость объекта, причем она не должна противоречить желаниям владельцев.

Только при соблюдении вышеуказанных условий происходит заключение эксклюзивного договора.

Преимущества составления соглашения

Существуют определенные положительные параметры составления такого контракта с агентством недвижимости. К основным преимуществам эксклюзивного договора относится:

  • Владелец недвижимости защищается от возможного мошенничества. Если собственник объекта передает данные о своей недвижимости в разные агентства, то возникают серьезные риски привлечь к себе внимание мошенников. Утечка информации в разных учреждениях может привести к осуществлению мошеннических схем.
  • Защищаются интересы клиента агентства. В таких организациях работают только профессиональные и опытные риелторы, поэтому гарантируется, что сделка будет совершена оперативно, качественно и успешно. Не будет возникать никакого давления на продавца, а также защищается гражданин от возможных случайных ошибок. В профессиональных агентствах каждый этап продажи объекта прослеживается специалистами.
  • Грамотно оценивается стоимость квартиры. Риелторы, работающие в профессиональных агентствах, обладают опытом и умением самостоятельно осуществлять оценку объекта. Поэтому устанавливается оптимальная цена для продажи квартиры. Результаты оценки непременно согласуются с владельцем недвижимости.
  • Определяется специалистами покупательский спрос. На основании данного показателя можно выявить, по какой цене быстро можно продать недвижимость.
  • Экономия времени. При составлении эксклюзивного договора на продажу недвижимости владелец объекта может сэкономить много времени, так как ему не приходится обращаться в разные агентства. Процедура продажи полностью регулируется работником выбранного учреждения, поэтому не придется самостоятельно гражданину заниматься разными сложными вопросами.
  • Использование эффективной рекламы. Она дается выбранным агентством, причем обычно она является действенной и направленной на непосредственных потенциальных реальных покупателей. Задействуется фирмами разное количество информационных источников, сайты в интернете или печатные издания. За продвижение жилья взимается фирмами комиссия, причем нередко она оплачивается авансом.
  • Удается продать объект по выгодной стоимости. Продажа квартир через эксклюзивный договор отличается тем, что продавец самостоятельно решает, какова минимальная стоимость объекта.

Несомненным плюсом использования услуг риелторов выступает то, что покупатели более лояльно относятся к квартирам, продающимся специалистами. Это обусловлено тем, что они уверены в юридической чистоте сделки, поэтому готовы переплачивать за предлагаемые объекты.

Недостатки эксклюзивного договора

Составление данного соглашения с риелторским агентством обладает не только плюсами, но и некоторыми значимыми минусами. Владельцы квартир должны помнить об этих отрицательных сторонах.

Читайте также:  Самый дорогой город в мире: рейтинг, описание

К основным минусам относится:

  • процедура продажи может затянуться на длительное время, но обычно это связано с тем, что сам продавец требует значительной суммы средств за квартиру;
  • существует вероятность столкнуться с фирмами, ведущими незаконную или нечестную деятельность, поэтому следует выбирать только проверенные и надежные организации;
  • некоторые черные риелторы вовсе вводят клиентов в заблуждение и намеренно снижают стоимость жилья для увеличения собственного гонорара.

Если вовсе обратиться к слабым непрофессионалам, то они могут испортить продажу объекта. Поэтому важно убедиться предварительно, что составляется договор исключительно с высококлассным специалистом.

Кому выгоден документ?

Составление договора эксклюзивного права продажи недвижимости выгодно для обоих участников процесса.

Для непосредственного владельца выгода заключается в том, что ему не приходится самостоятельно заниматься процедурой продажи, а также комиссия уплачивается только покупателем.

Для фирмы такие контракты обеспечивают гарантированную прибыль.

Структура контракта

Для заключения соглашения с риелторской компанией должен применяться правильный договор, включающий нужные сведения относительно возникающих отношений между двумя сторонами. Образец договора на эксклюзивное право продажи недвижимости можно посмотреть ниже.

Обычно у агентства уже имеется нужная документация, поэтому достаточно только внести нужные сведения о самой фирме и ее клиенте. Для этого обязательно вписываются следующие данные:

  • сведения об обоих участниках, поэтому указывается Ф. И. О. и данные паспорта клиента, а также реквизиты риелторского агентства;
  • перечисляются права и обязанности, возникающие у заказчика и исполнителя;
  • прописывается срок действия контракта;
  • четко указывается предмет договора, представленный квартирой или другим объектом, который должен быть продан оперативно специалистом компании;
  • включается стоимость услуг риелторского агентства;
  • приводится ответственность сторон, если заказчиком или исполнителем по разным причинам нарушаются условия, содержащиеся в контракте.

Сторонами может оговариваться точная стоимость услуг агентства, которая оплачивается покупателями. Для этого может использоваться какая-либо фиксированная сумма или она может рассчитываться в зависимости от продажной цены объекта.

Какие вписываются дополнительные условия?

Правила продажи недвижимости с применением эксклюзивного договора позволяют вписывать в этот документ дополнительные пункты и условия. Оба участника должны быть согласны на внесение определенных сведений.

Наиболее часто вписываются следующие дополнительные условия:

  • начисление штрафов по отношению к исполнителю, если он не желает добросовестно подходить к своим обязанностям на основании соглашения;
  • описывается порядок взимания оплаты за услуги риелтора;
  • указывается возможность автоматической пролонгации договора, если в установленные сроки не будет продан объект.

Если грамотно подойти к составлению эксклюзивного договора на продажу объекта недвижимости, то гарантируется, что в нем будут учтены все нюансы сотрудничества между владельцем недвижимости и риелтором.

Какими привилегиями обладает агентство?

Если составляется с данной компанией эксклюзивный договор, то на основании данного документа у исполнителя появляются определенные привилегии. К ним относится:

  • установление оптимальной цены объекта, которая будет подходить владельцу, а также отвечать спросу на рынке;
  • использование разных способов рекламы жилья, что позволяет выбрать наиболее действенные методы продвижения;
  • проведение мероприятий, связанных с юридической проверкой жилья, так как риелтор должен убедиться в юридической чистоте сделки;
  • проведение консультаций по разным вопросам с собственником объекта;
  • непосредственное заключение сделки по продаже объекта.

Все вышеуказанные привилегии и права должны прописываться непосредственно в договоре. Владелец недвижимости должен передать ключи от объекта риелтору, так как именно он будет заниматься показом объекта потенциальным покупателям.

Какие гарантии предлагаются покупателям?

Многие люди при покупке жилья часто предпочитают обращаться именно в риелторские агентства. Это обусловлено тем, что такими компаниями используются актуальные правила продажи недвижимости. Они самостоятельно убеждаются в юридической чистоте объекта, поэтому покупатели уверены в том, что они не столкнутся с мошенничеством.

Если покупатели приобретают жилье у риелтора, работающего на основании эксклюзивного договора, то у них появляются многие преимущества:

  • можно уточнить у риелтора разные вопросы, имеющие отношение к покупаемой недвижимости;
  • все документы для совершения сделки подготавливаются оперативно;
  • обеспечивается профессионализм со стороны продавца.

Стоимость услуг риелтора, работающего по эксклюзивному договору, является такой же, как и при стандартном сотрудничестве.

Правила расторжения контракта

Нередко у граждан возникает вопрос, как расторгнуть эксклюзивный договор, например, если они самостоятельно находят покупателя. Если отсутствуют нарушения со стороны исполнителя, то при расторжении контракта придется владельцу недвижимости выплатить неустойку.

Расторгнуть соглашения без выплаты компенсации можно при следующих условиях:

  • заканчивается срок, на который составлялся контракт, а при этом в нем отсутствует пункт о возможности автоматической пролонгации;
  • выявляются разные нарушения и противоречивые сведения в документе, поэтому по суду такое соглашение признается недействительным;
  • если инициатором расторжения отношений выступает агентство, то оно выплачивает неустойку владельцу объекта, а также возвращает все полученные документы.

Нередко между компаниями и клиентами ведутся судебные процессы, так как риелторы не исполняют свои обязательства или при этом затягивают процедуру заключения сделки. Наиболее часто суды становятся на сторону владельцев жилья. При таких условиях не только расторгается контракт, но и может организация привлекаться к ответственности.

Заключение

Многие риелторские агентства предлагают возможность для клиента заключать эксклюзивный договор, на основании которого продается их недвижимость. Использование такого контракта обладает как плюсами, так и минусами для компаний и владельцев недвижимости.

Следует хорошо разобраться в том, какие сведения обязательно вносятся в документ, а также с какими сложностями могут столкнуться участники соглашения. Расторгается контракт только при наличии веских причин, поэтому если просто клиент агентства захочет прекратить сотрудничество, то ему придется выплатить определенную компенсацию организации.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – продавать самому или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое эксклюзивный договор, все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца стоимость.

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься покупкой либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную стоимость. Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
  2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: сбор документов на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение договора купли-продажи, передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
  3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
  4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
  5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Читайте также:  Декларация 4-НДФЛ: кто сдает ,описание и что это такое

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

г. Москва “14” мая 2020 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2020 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

Исполнитель несет рекламные расходы.
Заказчик – расходы, связанные с подготовкой документов.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

  • действия непреодолимой силы;
  • утраты собственником дееспособности или его смерти;
  • вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

8.3. Все споры разрешаются путем проведения переговоров. Если согласие не было достигнуто, то в суде.

8.4. Факт выполнения взаимных обязательств по договору подтверждается Актом выполненных услуг, подписываемый в течение 3 (трех) рабочих дней после регистрации перехода права собственности на Объект. В случае не подписания Акта выполненных услуг обязательства Исполнителя считаются полностью выполненными по истечении 14 (четырнадцати) дней после регистрации перехода права собственности на Объект.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9.1. Заказчик: Яковлев Андрей Аркадьевич, пол мужской, 05 февраля 1991 года рождения, паспорт гражданина серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13.

9.2. Исполнитель: ООО «АН «Азбука недвижимости»

Юридический адрес: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 34, стр. 3.

р/с 4070000000000000000 в ЗАО ВТБ 24

Подпись Заказчика_________расшифровка Дата_____________

Подпись Исполнителя_________расшифровка Дата_____________

К эксклюзивному договору должно быть приложено Приложение №1, где подробнейшим образом описывается объект недвижимости, подлежащий продаже. Указываются адрес, площадь, метраж жилой помощи, ремонт, год строительства дома, данные собственников и пр.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – что это такое и в чем его преимущества?

При продаже жилья гражданин ищет самый подходящий вариант, чтобы в кратчайшие сроки осуществить сделку. Перед тем как заняться продажей квартиры её владелец решает будет ли он самостоятельно заниматься процедурой или же через агентство.

Если гражданину нужно как можно быстрее осуществить сделку, то лучше всего совместить: заниматься как лично, так и дать задание своему агенту по недвижимости. Заключая договор с агентством, гражданин будет подписывать эксклюзивный договор. Что это такое? На каких условия подписывают договора и что необходимо знать перед его заключением, а также какие преимущества и недостатки рассмотрим далее.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Эксклюзивный договор – это документ, который предоставляет преимущественное право агентству при реализации недвижимости или при покупке квартиры. Договор заключается между клиентом, который продаёт квартиру и агентством, и имеет двусторонние обязательства. Что это значит? Клиент – это заказчик, а исполнителем является агентство.

Как правило, клиент доверяет агентству и даёт обязанность по подбору потенциального покупателя и организации предстоящей сделки.

Агентство, в свою очередь, обязуется выполнять свою работу с учётом всех пожеланий заказчика, гарантирует оплату и выполнение работы качественно и в срок. Агентство за свои услуги берёт денежное вознаграждение, которое ранее обговаривается с заказчиком.

Особенностью эксклюзивного договора является то, что он заключается только с одной организацией. Стоимость данного договора не отличается от комиссий агента по недвижимости (риелтора), поэтому большинство лиц заблуждаются думая, что это дорогостоящая процедура.

Продавец ничего не платит в данном случае, потому что услуги агентства будет оплачивать покупатель недвижимости. Комиссия не входит в стоимость квартиры, она насчитывается отдельно.

Как показывает практика, большинство риелторов работают именно с заключением эксклюзивных договоров.

Условия подписания эксклюзивного договора

Каждый договор имеет ряд своих условий, которые обязательно должны быть придержаны сторонами, которые его подписывают. В данном случае такими условиями являются:

  • риелтор должен предоставить информацию по объекту, который будет продаваться;
  • заказчик показывает и передаёт на проверку риелтору документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость;
  • риелтор устанавливает сложность продажи и уже исходя из этого озвучивает стоимость своих услуг;
  • риелтор даёт юридическую оценку недвижимости и выясняет, какой пакет документов необходимо будет подготовить для процедуры продажи квартиры;
  • установить какие пожелания и требования заказчика;
  • стороны определяют в какие сроки должна быть продана недвижимость.

Сроки договора

Стороны должны дойти до общего мнения касательно сроков выполнения работы. В среднем при заключении эксклюзивного договора указывают, что сделка должна состоять в течение 3-4 месяцев. Как показывает практика, реклама и объявления начинают действовать и приводить клиентов течение первого месяца после её выставления. Опытный риелтор знает, как правильно преподнести объект и на какого потребителя ориентироваться. Он оценивает спрос и предложения и исходя из этого занимается самой продажей квартиры.

Схема заключения договора между заказчиком и исполнителем

  1. Проводиться предварительная консультация по стоимости объекта, его оценке и какие финансовые расходы понесёт заказчик при продаже недвижимости. Исполнитель также даёт советы и определяет следующие действия. Специалист должен объяснить и рассказать, как будет происходить данная сделка.
  2. Заказчик и исполнитель договариваются и обсуждают, на каких условиях будет заключён эксклюзивный договор. Делают его предварительный экземпляр.
  3. Если же есть сомнения, то заключение откладывается до принятия решения, если стороны приходят к общему согласию, то стороны подписывают эксклюзивный договор и открывается процедура продажи квартиры.

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Какие же преимущества продажи квартиры через агентство?

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Оцените статью
Добавить комментарий