Единый недвижимый комплекс – это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Единый недвижимый комплекс – это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом № 142 ФЗ 1 . Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) 2 , а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь 3 . При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как “ЕНК”, вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).
До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ “О связи” предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.
В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.
С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие “предприятие” и оставить только “единый недвижимый комплекс” (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие “единый имущественный комплекс”), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие “предприятие” сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

  • ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
  • в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
  • обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
  • в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК
Статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 4 , земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК
Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи 5 было изменено Законом № 142 ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества. Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности 6 .
С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав 7 . При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Кроме того, Законом № 142 ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются 8 . Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно 9 . Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16 и статьи 1168 Гражданского кодекса. Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее — ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета 10 . При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года 11 .
ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.
Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского кодекса. При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

  • Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям 12 :
  • учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
  • могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
  • функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.
Читайте также:  Производственный брак: понятие, виды, учет, причины, списание

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Сноски:
1 Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ (далее — Закон № 142-ФЗ)
2 п. 5 ст. 1 Закона № 142-ФЗ
3 ст. 133.1 ГК РФ
4 пост. Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08
5 ст. 133 ГК РФ
6 ст. 252, 258 ГК РФ
7 п. 1 ст. 133 ГК РФ
8 п. 2 ст. 133 ГК РФ
9 п. 3 ст. 133 ГК РФ
10 п. 1 ст. 374 НК РФ
11 подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ
12 письма Минфина России от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212, от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050

Единый недвижимый комплекс

Имущество, принимающее участие в качестве объекта гражданских прав как одно целое, является единым недвижимым комплексом (ЕНК). Это объединение зданий и прочего имущества, обладающих общим назначением. Как правило, они неразрывно сопряжены друг с другом. К примеру, сюда относятся трубопроводы, линии электропередач, автотрассы, промышленные комплексы и др.

При регистрации прав все, что включается в состав ЕНК, является одним целым. В госреестре прав на недвижимое имущество они будут учтены в рамках одной регистрационной записи. К таким объектам применимы правила о неделимых предметах.

Признаки единого недвижимого комплекса

Главные признаки ЕНК – сосредоточенность и взаимозависимость. Это позволяет объединить несколько элементов в один. В результате обобщенный имущественный объект начинает обладать характеристиками, которых не могло быть, если каждый элемент оставался обособленным.

Состав объединения может быть разнообразным. К примеру, в него может входить территория земли, дома, объекты незавершенного строительства, линейные сооружения и прочее. Все они рассматриваются в комбинированном виде.

Вещные правомочия на каждую отдельную часть действовать не будут, но право собственности и другие гражданские правомочия реализуются в отношении цельного объединения. Таким образом, для всех включенных в обобщенный комплекс элементов будет действовать один правовой режим.

Виды единого недвижимого комплекса

Выделяют две основные разновидности ЕНК:

  1. Дома, конструкции и другие вещи, связанные общим назначением, а также физически и технологически.
  2. Линейные объекты.

Первая разновидность ЕНК подразумевает, что между элементами существуют устойчивые связи, которые необходимы для использования объекта по прямому назначению. Сюда можно отнести предприятия. В их состав включаются дома и прочие основные средства. Предприятие обладает всеми признаками единого недвижимого комплекса, предусмотренного в ГК РФ:

  • единство назначения – используется для ведения экономико-хозяйственной деятельности;
  • непрерывная юридическая и фактическая связь между недвижимым и движимым имуществом, включенным в состав предприятия;
  • все имущество предназначается для предпринимательской деятельности.

Еще один пример ЕНК – аэродром. В его состав входит земельный участок, оборудование, здания и сооружения. Все они служат одной цели и могут классифицироваться как единый объект, если у владельца возникнет желание зарегистрировать его таким способом.

Понятие линейных объектов не имеет универсального определения. Принято считать, что это сооружение, которое представляет собой объемную, плоскостную или линейную систему, предназначенную для разнообразных процессов жизнедеятельности. Такими объектами являются железные дороги, автомобильная трасса, а также топливно-энергетические комплексы.

Как зарегистрировать единый недвижимый комплекс

Регистрация имущества в качестве обобщенного объекта осуществляется в следующих ситуациях:

  • окончание строительных работ, когда проектная документация предусматривает использование готовых объектов в качестве ЕНК;
  • объединение нескольких капитальных строений в один комплекс, когда они принадлежат одному хозяину, находятся на одной земельной территории и имеют технологические связи;
  • корректировка данных о таком недвижимом элементе.

Прохождение государственной регистрации в Росреестре упрощает гражданский оборот комплекса имущественных конструкций. Раньше такое не допускалось и приходилось заниматься оформлением каждого элемента в отдельности. Теперь эту задачу упростили, и владельцы сложных промышленных и инфраструктурных комплексов могут воспользоваться возможностью и сделать их неделимой самостоятельной единицей.

Для прохождения госрегистрации необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие бумаги на землю, здания, сооружения и иные конструкции;
  • выписки из ЕГРН;
  • проектная документация;
  • технические паспорта;
  • постановление о присвоении адреса, если есть.

Это не исчерпывающий перечень бумаг. В зависимости от ситуации он может дополняться и варьироваться. Документация предоставляется в отдел Росреестра. Сотрудник забирает пакет документов и выдает расписку, в которой указывается дата готовности.

Плюсы и минусы использования ЕНК

К преимуществам можно отнести следующее:

  1. Возможность сэкономить на выплате государственных пошлин в случае заключения сделки в отношении имущественного комплекса. Для юридических лиц суммы госпошлины довольно ощутимы, поэтому в конечном итоге может получиться значительная экономия денежных средств.
  2. Прозрачность структуры владения недвижимостью. Акционеры и другие заинтересованные лица смогут отслеживать юридическую судьбу объекта, не тратя много времени. Кроме того, реализовать столь крупное имущество без согласования на высшем уровне не удастся, чего нельзя сказать о мелкой недвижимости.

К отрицательным аспектам можно отнести следующее:

  1. Сложная система управления элементами, входящими в состав ЕНК. При необходимости будет непросто продать отдельный вид имущества, потребуется проводить процедуру выдела или раздела с последующей регистрацией и внесением корректировок в ЕГРН.
  2. При возникновении задолженности есть риск потерять весь ЕНК, так как поставить под удар отдельные части не удастся.

Иными словами, если есть риск утраты имущества в связи с наличием долга или в планах имеются стремления продать или передать какие-либо элементы имущественной системы, регистрировать ЕНК не следует. В других случаях можно рассмотреть целесообразность использования такой формы владения.

Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса

Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.

Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.

Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.

В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.

Читайте также:  Расчетный счет для ИП: где выгодней открыть?

Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.

Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.

Вероника Кругляк, начальник юридического отдела, филиала Кадастровой палаты по Иркутской области

Единый недвижимый комплекс – это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

4.2. Виды единого недвижимого комплекса

Первый вид ЕНК – общность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных не только единым назначением, но и неразрывно связанных физически и технологически.
Из этого определения можно выделить следующие признаки данной разновидности ЕНК: единство назначения (целевого использования как единого объекта гражданских прав); неразрывная фактическая и технологическая связь между составными частями, т.е. наличие сложившихся устойчивых технологических, технических, функциональных взаимосвязей между соответствующими вещами, как движимыми, так и недвижимыми, которые обусловливают его использование по назначению .
——————————–
Димитриев М.А. Технологические комплексы недвижимого имущества (постановка проблемы) // Налоги. 2011. N 21. С. 18 – 23.

Та же ст. 133.1 ГК РФ рассматривает в качестве подвида линейные объекты, но попробуем найти иные примеры.
Предприятие как имущественный комплекс. В п. 3.4 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) говорится, что практика показала, что ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью.
Необходимо проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости . Так как до настоящего времени, в действующее гражданское законодательство не были внесены соответствующие изменения или дополнения, которые определили особенности правового статуса технологического имущественного комплекса недвижимости, то можно предположить, что именно ЕНК должен его заменить.
——————————–
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

Рассматривая предприятие как пример данной разновидности ЕНК, следует отметить, что оно обладает определенным набором необходимых признаков: единство назначения – использование в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ); неразрывная связь юридическая и фактическая между различными вещами как недвижимыми, так и движимыми – состав предприятия: все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
Данная формулировка не полностью соответствует этому признаку, во-первых, не раскрыты признаки фактической и юридической общности объектов, входящих в его состав, да и практика продажи отдельных составных частей предприятия подтверждает отсутствие соответствующих прочных связей. Во-вторых, составы ЕНК и предприятия различны, последний включает в себя, кроме вещей, также и права требования, исключительные права, долги, а также работы и услуги. Таким образом, предприятие не может быть рассмотрено в качестве соответствующего вида ЕНК .
——————————–
См. подробнее: Ельникова Е.В. Единый недвижимый комплекс: соотношение понятий // 20 лет Конституции Российской Федерации: актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства: Избранные материалы / Отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова. М.: Статут, 2014.

Аэродром – участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов (п. 1 ст. 40 ВК РФ).
Обладает ли данный объект потенциальными признаками ЕНК: единство цели (назначения) – обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов? Фактическая и юридическая связь – все объекты, как движимые, так и недвижимые, должны располагаться на одном земельном участке? Да, аэродром может быть квалифицирован по желанию собственника в качестве ЕНК, т.к. он обладает такими признаками, как: единое целевое назначение (цель обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки судов), технологическая взаимосвязь (здания, сооружения и оборудование, объединенное единой целью), единство территориальной привязки (участок земли).
Второй вид ЕНК – линейные объекты. Общего универсального определения линейных объектов нет. Линейный объект должен в соответствии с положениями ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” соответствовать требованиям, предъявляемым к сооружениям, т.е. “сооружение” – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Но в соответствии с различными законодательными актами раскрываются понятия отдельных видов линейных объектов как объектов недвижимого имущества:
– железные дороги – понятие отсутствует в действующем законодательстве;
– автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, – защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (ФЗ “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”);
– линейные объекты топливно-энергетического комплекса – система линейно-протяженных объектов топливно-энергетического комплекса (электрические сети, магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы), предназначенных для обеспечения передачи электрической энергии, транспортировки газа, нефти и нефтепродуктов (ФЗ “О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса”).

Единый недвижимый комплекс – это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Современные потребности общественного оборота недвижимого имущества, а также интерес его участников сегодня обуславливают необходимость в закреплении принципиально новых комплексных объектов недвижимости на законодательном уровне. Стоит отметить, что самыми яркими образцами объектов недвижимости представленного характера служат предприятие и единый недвижимый комплекс.

Общие положения

Вышеназванные термины имеют множество отличительных характеристик, которые определяют специфику контроля за общественными отношениями, объектами которых выступают. Именно поэтому четкое разграничение понятий предприятия и единого недвижимого комплекса имеет важнейшее значение как в теории, так и на практике. Оно предполагает не только отделение соответствующих гражданско-правовых объектов друг от друга, но и грамотное применение необходимого гражданско-правового регулирования.

Важно дополнить, что введение в действующий Гражданский кодекс принципиально нового объекта прав вещной природы, единого недвижимого комплекса, в настоящее время призвано сделать соответствующую процедуру оформления существенно проще, а также повысить эффективность функционирования инфраструктурных объектов комплексного плана.

Единый недвижимый комплекс – это категория, практическая востребованность которой во многом зависит от дальнейшей гармонизации тех положений действующего законодательства, которые корреспондируют ей.

Понятие ЕНК

Далее целесообразно рассмотреть трактовку изучаемого понятия в соответствии со статьей 133.1 действующего на территории РФ Гражданского кодекса. Итак, понятие единого недвижимого комплекса предполагает совокупность зданий, объединенных между собой определенным назначением, сооружений и иных вещей, которые неразрывным образом связаны как технологически, так и физически. Сюда же стоит отнести и линейные объекты, среди которых – линии электропередач, железные дороги, трубопроводы и так далее.

Необходимо дополнить, что данный комплекс сооружений может также располагаться на одном участке земли тогда, когда в едином реестре государственных прав на недвижимость зарегистрировано право владения совокупностью указанных объектов как одной недвижимой вещью. По причине прямого указания соответствующей статьи ГК РФ при отсутствии пройденной регистрационной процедуры вещный комплекс нельзя считать ЕНК. Единый недвижимый комплекс – это категория, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. В настоящее время в отношении него используются правила неделимых вещей.

Другие положения статьи ГК РФ

В соответствии со статьей 133.1 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства, части одного единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав могут располагаться на разных участках земли. Именно поэтому отказ структуры, которая осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость, зарегистрировать единый комплекс недвижимого характера лишь по той причине, что соответствующие объекты недвижимого имущества не располагаются на одном участке земли, не находится в соответствии с актуальными положениями статьи 133.1 ГК РФ.

Читайте также:  Как перевести деньги: с телефона на телефон или с карты на мобильный

Следует заметить, что в рамках продолжающегося реформирования действующего на территории РФ гражданского законодательства 1.10.2013 г. вступили в силу те поправки, которые были внесены в ГК Федеральным законом № 142. Данные изменения относятся к понятию и составу единого недвижимого комплекса, а также других гражданско-правовых объектов. Именно тогда была введена принципиально новая разновидность недвижимых имущественных комплексов, о которой идет речь в данной статье. Помимо того, был внесен целый ряд уточнений корреспондирующего плана по поводу понятия неделимой вещи.

Правовая конструкция

В настоящее время единый недвижимый комплекс – это недвижимая вещь, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. Важно отметить, что к ЕНК применяются специальные правила о вещах неделимого типа. Включение в действующее гражданское законодательство изучаемого понятия предполагает закрепление правового статуса и, следовательно, упрощение процедуры, связанной с оформлением, а также повышение эффективности применения в гражданском обороте инфраструктурных объектов комплексного плана (в том числе и линейных).

До недавних пор при выявлении статуса подобных объектов не появлялось трудностей лишь в отношении сооружений связи линейно-кабельного типа, которые являются ярким примером единого недвижимого комплекса и относятся к недвижимым имущественным комплексам по причине прямого указания действующего законодательства. Таким образом, первым пунктом восьмой статьи ФЗ «О связи» от 07.07.2003 №126 предусматривается, что объекты связи, прочно связанные с землей, при условии их невозможного перемещения без несоразмерного вреда, в том числе сооружения связи линейно-кабельного плана, включаются в категорию недвижимого имущества.

В иных случаях – по причине отсутствия специально созданного законодательства – статус объектов, указанных выше, определяется зачастую в том числе и судебными органами на базе анализа как технических, так и других особенностей конкретных объектов. При этом учитываются нормативно-правовые акты, которые регулируют порядок их эксплуатации. При отсутствии должного регулирования на сегодняшний день в судебной практике существуют разные подходы к выявлению правового статуса подобных объектов.

Правовой аспект: вывод

Если учесть изложенную выше информацию, то правовая конструкция единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав, вероятно, может являться предметом интереса для собственников как сложных предприятий промышленности, так и инфраструктурных объектов комплексного плана тогда, когда оформление и последующий оборот этих активов рассматривается как единый объект. Тем не менее целесообразность, эффективность и востребованность на практике подобных конструкций будет зависеть в первую очередь от гармонизации и развития положений действующего законодательства корреспондирующего характера в части регулирования градостроительных и земельных отношений.

Сюда же относится и кадастровый учет единых недвижимых комплексов, а также регистрация соответствующих прав. Таким образом, целесообразно сделать вывод, что концепция признания предприятия как единого имущественного комплекса недвижимостью, предусмотренная действующим гражданским законодательством, в настоящее время не нашла применения в широких кругах. Сюда же относится и причина, которой соответствуют трудности практического характера, возникающие при регистрации предприятий в качестве единых объектов.

ЕНК и предприятие

Важно заметить, что изначально достаточно длительное время велась дискуссия касательно идеи исключить из гражданского законодательства понятие предприятия и оставить лишь возможность регистрации единого недвижимого комплекса. Кстати, «единый имущественный комплекс» – одно из названий, которое было тогда предложено. Тем не менее окончательный вариант Федерального законодательного акта № 142 сохранил название «предприятие».

Необходимо иметь в виду: обе представленные правовые конструкции говорят о том, что в их состав могут включаться как движимые, так и недвижимые вещи, которые в общем признаются недвижимыми имущественными комплексами по причине прямого указания действующего законодательства. Вместе с тем «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» – это конструкции, имеющие целый ряд различий, к которым целесообразно отнести следующие:

  • На законодательном уровне единый комплекс недвижимости относится строго к вещам неделимого характера. Предприятие же может принимать участие в коммерческом обороте и в качестве единого объекта, и по частям.
  • В состав единого комплекса недвижимого имущества включаются лишь вещи, но не права и обязанности имущественной природы, а также исключительные права. В отношении предприятия все наоборот.
  • Ели говорить о предприятии, то действующим законодательством установлен порядок осуществления отдельных разновидностей сделок. Правовой статус единого комплекса недвижимости регулируется лишь посредством положений общего характера.
  • Признаком единого недвижимого комплекса не является его применение в целях реализации предпринимательской деятельности. В отношении предприятия все иначе.

Несмотря на то что между предприятием и единым комплексом недвижимости имеются очевидные различия, сегодня достаточно трудно оценить, каким именно образом данные понятия будут соотноситься между собой в плане вопросов регистрации прав, бухгалтерского учета и налогообложения. Кроме того, государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса осуществляется совсем иначе, нежели учет предприятия.

Применение и признаки ЕНК

Далее целесообразно рассмотреть признаки и перспективы использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте. Как выяснилось, Федеральным законом № 142 определены лишь положения общего характера касательно правового статуса рассматриваемой категории. Однако отсутствие правового регулирования в отношении правил и порядка использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте может существенно снизить практическую привлекательность этой конструкции для субъектов хозяйствования. Целесообразно изучить некоторые аспекты, требующие пристального внимания, с точки зрения будущих перспектив использования правовой конструкции единого комплекса недвижимости в гражданском обороте.

Во-первых, это регистрация прав и кадастровый учет единого комплекса недвижимости. Сегодня действующим законодательством не предусмотрено последовательных и специальных правил ни относительно государственной регистрации прав на данный объект недвижимости, ни относительно порядка постановки структуры на кадастровый учет.

Во-вторых, осуществление со стороны собственника единого комплекса недвижимости исключительного права, связанного с арендой или приватизацией того или иного участка под ЕНК. В статье 36 действующего земельного законодательства дана информация о том, что сегодня существует исключительное право владельцев строений, зданий, сооружений на приватизацию участков земли или приобретение права, связанного с арендой участков, на которых расположены эти сооружения, строения и здания.

Стоит отметить, что ни один из известных в настоящее время видов единого недвижимого комплекса не упомянут в данной статье, тем не менее, можно сделать логическое умозаключение, что совладелец ЕНК должен наделяться исключительным правом, указанным выше, в отношении участка земли под единый комплекс недвижимости.

Раздел ЕНК

Как отмечено выше, к единому комплексу недвижимости принято применять правила о вещах неделимой природы. Понятие вещи неделимого плана было изменено действующим ФЗ № 142, вероятно, и для учета признаков ЕНК как принципиально новой разновидности недвижимых имущественных комплексов.

Стоит отметить, что раньше неделимыми считались те вещи, раздел которых в принципе невозможен, если не менять их назначение. Важно дополнить, что особенности выделения части в праве владения неделимой вещью установлены соответствующими нормативами действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства в области раздела имущественных комплексов, которые находятся в долевой собственности. С 1 октября 2013 года необходимо знать, что под неделимой следует понимать вещь, раздел которой невозможен, если ее не повредить, не нарушить или не изменить ее назначение. Такая вещь выступает в гражданском обороте в качестве единого объекта вещных прав. При этом в соответствующем нормативе уточнено, что тот объект, который имеет составные части, также может считаться неделимым.

Помимо этого, в рассматриваемом законе определено, что замена одних составляющих вещи неделимого характера другими не влечет за собой появления другой вещи, если при этом изначальные, базовые свойства данного объекта сохраняются. Поэтому при составлении технического плана единого недвижимого комплекса необходимо учитывать этот факт и руководствоваться базой в плане составных частей.

Стоит отметить, что взыскание на вещи неделимой природы может быть обращено лишь в общем плане, если судебным актом или законом не устанавливается возможность выделения той или иной составляющей из вещи, в том числе для ее реализации как отдельного продукта. Отношения, связанные с долями, в праве владения неделимой вещью регулируются посредством статьи 1168 и главы 16 действующего на территории РФ Гражданского кодекса. Таким образом, в случае применения конструкции единого комплекса недвижимости экономический субъект должен брать в учет особенности, перечисленные выше, относящиеся к правилам и порядку отчуждения ЕНК, а также к порядку обращения на него взыскания, порядку и правилам распоряжения структурой при ее нахождении в общей собственности.

Налоговый аспект

В соответствии с общим правилом, налогооблагаемыми объектами для организаций Российской Федерации являются недвижимое и движимое имущество, которое учитывается на балансе как объекты ОС (основных средств) в порядке, установленном для ведения бухгалтерии. При этом объектом налогообложения не является движимое имущество по налогу на имущественные комплексы, которое принято на учет в качестве основного средства с 01.01.2013. Единый комплекс недвижимости так или иначе облагается налогом на имущество, попадает в соответствующую категорию объектов.

Заключение

Важно отметить, что сегодня по причине новизны рассмотренной правовой конструкции сложно предположить, какой подход в плане расчета налоговых выплат на имущественные комплексы может быть использован налоговыми службами тогда, когда та или иная организация принимает решение касательно регистрации комплекса отдельных объектов как единой совокупности недвижимости.

В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК. Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа. Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже. Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом.

Оцените статью
Добавить комментарий